Elvi jelentőségű döntés az ingatlanforgalmazók számára

A megbízott igényt tarthat a díjra akkor is, ha az ingatlant kiközvetítette, de az adásvételi szerződés megkötése a megbízó érdekkörében felmerülő ok miatt elmaradt. A 2007. 1696. számú polgári elvi határozat által lefektetett, a joggyakorlatot, egy, a gazdasági életben sokszor felmerülő vitás helyzetben meghatározó álláspont ez. Nézzük, hogy pontosan milyen tényállás és indokolás mellett jutott erre a döntésre a legfőbb bírói fórum.hoa-dispute

Az alapul fekvő ügy tényállása szerint a felperes, mint megbízott, és az alperes, mint megbízó szerződést kötöttek a megbízó tulajdonában álló ingatlan közvetítésére. Az eset tekintetében a megbízási szerződés azon pontja bír kiemelt jelentőséggel, melynek alapján „a megbízó közvetítői díjat tartozik fizetni, ha az iroda olyan vevőt közvetített, aki írásos nyilatkozatban megerősíti azt, hogy az ingatlant irányáron vagy a kialkudott vételáron megvenné, de a megbízó ennek ellenére nem adja el”.

Ezt követően egy potenciális, a felperes által közvetített vevő vételi ajánlatot tett az ingatlanra, melyet az alperes elfogadott. A jogeset tényállása szerint azonban az alperes e vevővel az adásvételi szerződést nem kötötte meg, mert közte és az ingatlan haszonélvezője között vita keletkezett abban a kérdésben, hogy a haszonélvező a tehermentes ingatlan vételárából milyen összegre jogosult.

Az elsőfokú bíróság a felperes ingatlanközvetítői megbízási díj megfizetése iránti keresetének helyt adva kötelezte az alperest a megbízási díj megfizetésére és kimondta, hogy

a „felperes kötelezettsége nem az adásvételi szerződés megkötésére, csak az ingatlanközvetítésre irányult.

Az adásvételi szerződés megkötéséhez csupán az alperes díjfizetési kötelezettsége kapcsolódott. Ez alól kivételt teremtve a peres felek szerződésük 7. pontjában úgy állapodtak meg, hogy amennyiben a felperes eredményesen közvetít, a megbízási díj megfizetésére akkor is igényt tarthat, ha a szerződés megkötésére nem kerül sor”.

Ha a pénzügyi jogot eddig a sötét oldallal azonosítottad, nem vagy egyedül. De itt az idő, hogy átértékelj mindent, amit az adótanácsadásról tudni véltél!

litigation-6

A másodfokú bíróság azonban az elsőfokú ítéletet megváltoztatta és a keresetet elutasította, így a felperes által előterjesztett felülvizsgálati kérelem folytán a Legfelsőbb Bíróság elé került az ügy. A legfelsőbb bírói fórum indokolásában kimondta, hogy a régi Ptk. 200. §-ának (1) bekezdése alapján – mely nem különbözik a jelenleg hatályos Ptk. rendelkezésétől – a szerződés tartalmát a felek szabadon határozzák meg. A szerződésekre vonatkozó rendelkezésektől egyező akarattal eltérhetnek, ha jogszabály az eltérést nem tiltja. A felek abban állapodtak meg, hogy a megbízott az ingatlan tulajdonosának megbízásából ingatlanközvetítési szolgáltatást nyújt, a megbízás pedig akkor teljesül, a díj akkor válik esedékessé, amikor a közvetítés eredményeként az adásvételi szerződés megkötésére kerül sor. A szerződés inkriminált pontja pedig csupán azon alapvető polgári jogi elvnek a leképeződése, miszerint

a nyújtott szolgáltatás ellenében ellenszolgáltatás jár.

A Legfelsőbb Bíróság kimondta, hogy „a felperes az általa nyújtott szolgáltatás ellenében igényt tarthat ellenszolgáltatásra. Ez a kikötés általánosan elfogadott erkölcsi normákat, szokásokat nem sért, és nem minősül az általános társadalmi megítélés szerint tisztességtelennek, erkölcsileg elfogadhatatlannak.” Mindezek alapján pedig a Kúria jogelődje azt a következtetést vonta le, hogy az adásvételi szerződés az alperes érdekkörében felmerült okból nem jött létre, ezért az alperes a közvetítői díj megfizetése alól nem mentesülhet.

Összefoglalásképpen ki kell emelnünk, hogy az alapul fekvő esetben a felperes jól megfogalmazott megbízási szerződése volt az, amelyre hivatkozással sikerrel tudta érvényesíteni jogos igényét az ingatlanközvetítő vállalkozás. A megfelelően megalkotott megbízási szerződés tehát alapfeltétele a gazdasági működés során felmerülő esetleges vitás helyzetek optimális rendezhetőségének.

Jogi segítségre van szüksége? Vegye fel kapcsolatot Balázzsal!

A képek forrása innen és innen.

Dr. Korim Balázs

Dr. Korim Balázs

Balázs 2015 szeptemberében csatlakozott a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Irodához. Munkája során elsősorban rendes bíróság és választottbíróság előtti vitarendezési eljárásokban, építési- és ingatlanjogi projektekben, valamint számos M&A tranzakcióban vett részt.

Dr. Korim Balázs

*** Barkassy-Grunfeld logo Az Advocatus rovat támogatója a Barkassy-Grünfeld Ügyvédi Iroda

***

Ha nem szeretnél lemaradni a további írásainkról, kövesd az Ars Bonit a facebookon.