Vajon mi köze van az Airbnb-nek az elszálló ingatlanárakhoz? Ha az Airbnb-re gondolunk, akkor valószínűleg az első dolog, ami eszünkbe jut, az az olcsó szálláshely és a zavartalan bulik – minden, amiről egy nyaralni vágyó álmodik. De a szolgáltatás, amit emberek milliói találnak a legegyszerűbb megoldásnak egy utazásnál, a jogalkotókat világszerte komoly kihívás elé állítja.
Az Airbnb sikerének titka
Az információs és kommunikációs technológiák fejlődése, illetve az átalakult fogyasztói igények következtében egyre jelentősebb szerephez jut a megosztáson alapuló gazdaság. Ennek lényege, hogy az egyének (jelen esetben például a szállásadók) a kihasználatlan kapacitásaikat megosztják másokkal. A megosztás gyakorlata számos területen megjelent az utazástól a vendéglátáson át, olykor kiélezett verseny elé állítva a hagyományos piaci szereplőket. Kiemelkedő sikereket ér el a 2008-ban alapított Airbnb, melynek alapkoncepciója, hogy lehetővé teszi magánszemélyek számára, hogy ingatlanukban vagy annak egy részén rövid távú szálláshelyszolgáltatást nyújtsanak és ezzel bevételre tehessenek szert. A magánszálláshelyek efféle hasznosítása a hosszútávú bérbeadás nyereségének akár négyszerese is lehet. E lehetőség tehát igen gyümölcsöző a lakástulajdonosoknak – ellentétben a társadalom egyes más szereplőivel.
Miért van szükség szabályozásra?
A nemzetközi tapasztalatok azt mutatják, hogy a rövid távú szállásadás nagymértékben hat a városok belső szerkezetére és a turizmusra is. Az Airbnb platformján keresztül kiadott lakások kikerülnek a hosszú távú bérleti piacról, ezáltal hozzájárulnak a – több nagyvárosra is jellemző – lakhatási válság elmélyüléséhez és az ingatlanárak emelkedéséhez. Több kutatás szerint az Airbnb-kínálat jelentős része olyan szállásadókhoz kapcsolódik, akik több lakással rendelkeznek, azaz nem a szabad kapacitásaikat osztják meg, hanem profitorientált tevékenységet folytatnak. Illetve, sokan épp azért vásárolnak lakást, hogy azt a rövid távú lakáskiadás keretein belül hasznosítsák. Utóbbi azonban jelentősen felhajtja az ingatlan és bérleti díj árakat, ezzel csökkentve az adott területen életvitelszerűen élő emberek számára „megfizethető lakhatást” (affordable housing). Kutatások azt is megerősítették, hogy a rövid távú lakáskiadás összefüggésben van a magasabb státuszúak beköltözésével és a korábbi lakók kiszorulásával (ez az úgynevezett dzsentrifikáció folyamata). Az emelkedő ingatlanárak és bérleti díjak miatt a hátrányos helyzetű csoportok kiszorulnak egyes városrészekből. Emellett az Airbnb-k rohamos térnyerésével a turisták száma is megnő, ami – egy bizonyos szintig gazdasági szempontból igen kedvező, e szinten túl viszont – nem fenntartható turizmust eredményez (over tourism), szintén a helyi lakosok életminőségét károsítva. A szektor szabályozatlansága továbbá lehetőséget nyit az adózási visszaélésekre és a szürkegazdaság fellendülésére is, ezzel adóbevétel-kiesést okozva az államnak. Az adójogi kihágások pedig – mivel csökkentik a lakást kiadók költségeit – versenyelőnyt is generálnak a házigazdáknak (Airbnb-s szállásadók) a szállodákkal szemben. A szállodaiparon és lakosságon túl a házigazdák érdeke is az lenne, hogy a folyamatban szereplők (platform, vendég, házigazda) vonatkozásában a tisztázatlan jogok és kötelezettségek átlátható és következetes szabályozási keretet kapjanak, ezzel megkönnyítve a jogszerű és zavartalan működést.
A jelenlegi szabályozásról
Az Airbnb üzemeltetésére vonatkozó szabályokat a 239/2009. Kormányrendelet tartalmazza. A jelentősebb kritériumok közé tartozik például, hogy a szálláshely rendelkezzen szálláshelykezelő szoftverrel és NTAK (Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központ) regisztrációval, valamint a szálláshely-szolgáltató rendszeresen eleget tegyen adatszolgáltatási kötelezettségének. E ponton kérdésként merülhet fel, hogy nem sérti-e a magántulajdont és a gazdasági szabadságot, ha a tagállami hatóságok előzetes regisztrációhoz kötik az Airbnb-típusú lakáskiadást. A kérdésben az Európai Bíróság foglalt állást. Kimondta, hogy „a lakáshiánnyal szembeni küzdelem olyan közérdeken alapuló kényszerítő indok, amely igazolja az ilyen szabályozást.” A magyar házigazdáknak a hazai szabályozás szerint továbbá az NTAK regisztrációs számot, illetve a szálláshely típusát a szálláshelyen és a platformon is fel kell tüntetniük – azonosításra alkalmas és látható módon. A jegyző a nyilvántartásba vett szálláshely-szolgáltatót 6 évente legalább egy alkalommal hatósági ellenőrzés keretében ellenőrzi.
Az említett szabályokon felül a kormány 2020-ban az önkormányzatok kezébe adta az „airbnb-zés” szabályozásának lehetőségét, hiszen logikusan ezek képesek az állandó lakók érdekeit és a kerületi viszonyokat leginkább figyelembe venni. Utóbb azonban világossá vált, hogy az önkormányzatok döntési jogköre csupán arra terjed ki, hogy a naptári éven belül kiadható napok számát meghatározzák.
Egy elkaszált fővárosi AirBnb szabályozás története
Kezdetben tehát – ahogy a fentiekből kiderült – úgy tűnt, hogy az önkormányzatok lehetőséget kapnak olyan feltételek kidolgozására, amely a lakók és a szálláshely-kiadók érdekeinek figyelembevétele mellett a konszenzusra törekszik. Erzsébetváros Önkormányzata 2022 tavaszán ennek tudatában döntött úgy, hogy az „airbnb-zést” szigorúbb keretek közé szorítja. Az új szabályok közé tartozott például, hogy a házigazda rendelkezzen a társasház hozzájárulásával, biztosítson poroltót, tegye közzé saját vagy megbízottjának telefonszámát a szálláshely bejáratánál és a társasház házirendjét angolul és magyarul is függessze ki. Az illetékes Kormányhivatal azonban ezt a szabályozást november végén hatályon kívül helyezte és kinyilvánította, hogy az önkormányzatok kizárólag a kiadható napok számáról dönthetnek és a lakók nyugalmát, a társasház békéjét garantáló további feltételeket nem szabhatnak. A Kormányhivatal álláspontja szerint ugyanis az Önkormányzat a szabályozással túlterjeszkedett a hatáskörén és az említett kötelezettségekkel jogtalanul korlátozná a lakáskiadókat. Az Erzsébetvárosi Önkormányzat szerint ez a szabályozás így öncélú és nem a kerület lakóinak érdekeit szolgálja.
Mit tehet a társasház?
A tömeges airbnb-zés elleni megoldásként több társasház is beleírta a Szervezetei és Működési Szabályzatába (SzMSz), hogy airbnb-zés folytatásához a társasházi közgyűlés előzetes hozzájárulása szükséges, vagy az airbnb-zést egyenesen meg is tiltotta. Vajon az efféle korlátozás jogszerű lehet? A Kúria álláspontja szerint igen. Ezt egy már korábbi cikkünkben is elemzett eseti döntésében mondta ki. Ebben a társasházi törvény szabályaiból levezette, hogy a tulajdonostársak a lakóépület rendeltetését és zavartalan használatát szem előtt tartva, az SzMSz-ben korlátozásokat írhatnak elő vagy akár meg is tilthatnak bizonyos hasznosítási módokat. Érdemes tudni azonban, hogy a Kúria azt is hozzátette, hogy a korlátozó vagy tiltó rendelkezés ellenére airbnb-t folytató tulajdonost a társasház semmilyen módon nem szankcionálhatja bírsággal – hiszen nincs hatósági jogköre. A rendelkezés kikényszerítése végett a bírói út áll nyitva. Gyengíti e megoldás hatékonyságát továbbá, hogy a társasházi határozatok nem visszaható hatályúak. Tehát ha valaki az SzMSz új tiltó/korlátozó rendelkezéseit megelőzően már folytatott airbnb tevekénységet, akkor az rá nem alkalmazható. Érdekes azonban, hogy míg a kormány azon az alapon kaszálta el a terézvárosi kezdeményezést, hogy az általuk támasztott – valójában igen csekély – elvárások korlátoznák a lakáskiadókat, ezért ellentétesek a jogalkotó szándékával, addig a Kúria álláspontja szerint adott esetben egy konkrét tilalom is teljesen jogszerű lehet.
Kitekintés a nemzetközi megoldásokra
Az Airbnb-t országonként különböző, színes szabályozási megoldásokkal próbálják az államok keretek közé szorítani. Németországban – hazánkhoz hasonlóan – az Airbnb komoly befolyást gyakorolt a fővárosi lakáspiac alakulására és bérleti díjak rohamos emelkedésére. Az elmúlt egy évben közel 30%-kal drágult egy átlagos szoba ára a német fővárosban. Egy lakás bérletének meghirdetése esetén pedig jellemzően több száz jelentkező versenyez egymással. A helyzet enyhítésére legfrissebb szigorítás idén tavasszal lépett hatályba, ami az Airbnb házigazdák hosszútávú-lakáskiadását (3 hónapi vagy azt meghaladó kiadás) kötelező előzetes hatósági regisztrációhoz köti. A szabályozás célkitűzése, hogy a berlini hatóságok hatékonyabban tudják ellenőrizni a lakáskiadásokat és felismerni a tisztességtelen ajánlatokat. A berlini hatóságok már többször fordultak az Airbnb-hez, hogy a visszaélések szabályozása érdekében az ossza meg velük a felhasználók adatait – eddig sikertelenül. Sikerként könyvelhető el azonban, hogy 2020 nyarán a hamburgi adóhatóságnak sikerült nagy mennyiségű felhasználói adatot – köztük a berlini Airbnb házigazdák adatait is – megszereznie, így 2 millió euró be nem fizetett adót szedett be az ingatlanokat bérbeadóktól.
A lakhatási válság Portugáliában még drámaibb. Ennek javítására év elején 900 millió eurós intézkedéscsomagot jelentett be a kormány, ami többek között megtiltja az új Airbnb-k engedélyeztetését is – a ritkábban lakott vidéki területeket kivéve. A miniszterelnök arról is beszámolt, hogy a kormány adókedvezményeket fog nyújtani azoknak a bérbeadóknak, akik az idegenforgalmi ingatlanokat helyiek számára bérelhető házakká alakítják. Az országban ugyanis komoly probléma, hogy az elszegényedő lakosság helyzetét, a gazdag külföldieket befektetésre ösztönző politika tovább rontja.
Az Észt Adó- és Vámhivatal megoldása kuriózumnak tekinthető. Ők az Airbnb-vel karöltve 2018-ban kidolgoztak egy nagyon egyszerű rendszert, amely lehetővé teszi, hogy a házigazdák csupán egyetlen kattintással bejelentsék a hatósághoz az Airbnb-ből származó jövedelmeiket. Ezen eszköz összhangban van Észtország fejlett e-kormányzásával, és az Airbnb azon törekvésével is, hogy elterjessze az otthonmegosztás előnyeit.
A megoldási mechanizmusok tehát láthatóan nagyon eltérőek. A probléma nemzetközi hatásai és a komplex kérdések miatt azonban több ország tisztségviselője is úgy véli, hogy az Airbnb-t uniós szinten kellene szabályozni és ezt 2022 júliusában nyílt levélben is kifejezésre juttatták. Szerintük az Európai Bizottság egy olyan probléma megoldásának lehetőségéről mond le, mellyel évek óta több európai város is szembesül.
Az Airbnb és a Covid
A turizmus egy rendkívül sérülékeny ágazat, amely érzékeny a váratlan eseményekre. Ezt a fővárosi rövid távú lakáskiadás változásai is igazolták. A betegség és az azzal járó szigorítások következtében az Airbnb-s szállások több mint kétharmada eltűnt a budapesti piacról. A házigazdák alkalmazkodva a helyzethez inkább hosszú távra adták ki vagy eladták az ingatlanukat. A járvány kitörése előtt (2019 és 2020 fordulóján) hazánkban 11 ezer feletti ingatlan volt elérhető a platformon. Ebből 2020 augusztusáig (8 hónap alatt) 2500 lakás, az azt követő négy hónapban ismét ugyanennyi lakás tűnt el. A korlátozások nyári enyhítésével is csak részben állt vissza a fővárosi Airbnb-piac, ugyanis háromezerrel kevesebb lakás és 35%-kal alacsonyabb foglaltság jellemezte 2020 augusztusát (az előző év azonos hónapjához viszonyítva). Az Airbnb világát tehát hirtelen és alapjaiban rázta meg a járvány – a platform történetének befejezéséről azonban még távolról sem beszélhetünk.
Ez a cikk az Arsboni 2023. tavaszi gyakornoki programjának keretében készült.
Források
***
Ha nem szeretnél lemaradni a további írásainkról, kövesd az Arsbonit a Facebookon. Videós tartalmainkért pedig látogass el a Youtube csatornánkra.
