2023. május 16. napján nyújtották be az Országgyűlés elé azt a gazdaság versenyképességének növelése érdekében létrejött törvényjavaslatot[1], mely az ún. építményi jog intézményét kívánja a magyar jogrendbe bevezetni. A várakozások szerint a javaslat elfogadására és hatálybalépésére 2023 nyarán sor kerülhet. A hatálybalépés a kihirdetést követő harmadik nap, a rendelkezéseket a hatálybalépést követően kötött szerződésekre vonatkozóan kell alkalmazni.
Az építményi jog mibenléte
Az építményi jog szabályai a Ptk. Ötödik Könyv XXXII/A. fejezetébe kerülnek: „az építményi jogánál fogva a jogosult az ingatlanon vagy annak felszíne alatt épületet létesíthet, illetve hasznosíthat. Ennek során jogosult az épület építésére vagy építtetésére, és ennek érdekében az ingatlan igénybevételére, jogosult továbbá a felépült vagy az ingatlanon már fennálló épület birtoklására, használatára és hasznainak szedésére. Az építményi jog kiterjed az annak alapján létesített vagy hasznosított épületre, alkotórészeire.”
Az építményi jog bevezetését az az alapprobléma indokolta, miszerint “a jövőben létesítendő épület, építmény, műtárgy nem terhelhető jelzálogjoggal, illetve azt ilyen joggal terhelhető hitelfedezetként nem fogadják el, egyfelől azért, mert a finanszírozni tervezett beruházás értékéhez viszonyítva a meglévő és fedezetül leköthető telek-ingatlan értéke nem jelent elegendő fedezetet, vagy ezzel a hitelt igénybe venni kívánó építtető nem rendelkezik, így a beruházás finanszírozási igényének kielégítéséhez szükséges megfelelő hitelbiztosíték nem áll a rendelkezésére.”
Az építményi jog jelentősége abban rejlik, hogy ez egy olyan az ingatlanhoz kapcsolódóan bejegyezhető vagyoni értékű jog, amely forgalomképes, átruházható és jogutódlás tárgya lehet, továbbá megterhelhető, pl. a Ptk-ban nevesítetten az erre irányuló zálogszerződés alapján zálogjoggal; illetve más dologi joggal.
Az építményi jog írásbeli szerződéssel, határozott időre alapítható és a jogcímen túl a létrejöttéhez az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzés is szükséges. Alapítható nemzeti vagyonra is, így lehetőséget rejt az állami, illetve a helyi önkormányzati kizárólagos tulajdonban lévő nemzeti vagyon hasznosítására, pl. az önkormányzati telken épület(felépítmény) építésére vagy az eddig forgalomképtelen folyóra magánvízi erőmű létesítésére, korlátozottan forgalomképes ingatlanon beruházásokra.
A szabályozási koncepció szerint elsődlegesen a vállalkozások – ideértve az egyéni vállalkozókat is – alapíthatnak ilyen jogot, „fogyasztó a tulajdonát képező ingatlanon nem alapíthat és ilyen jogot fogyasztó – az öröklés kivételével – nem szerezhet.”
Az építményi jog alapján létrehozható építmény alatt nem csak a klasszikus épületeket kell érteni, de – amint az a kormányzati koncepció ismertetésekor[2] és a törvényi indokolásban[3] is megfogalmazásra került – építmények, műtárgyak, műszaki berendezések, úgymint antenna/távközlési tornyok, vízierőmű, napelemerőművek (napelempark) telepítésére is alkalmas.
Több jogosultat egyidejűleg és együttesen is megillethet, az ő jogaik gyakorlására, kötelezettségeik teljesítésére a közös tulajdonra vonatkozó szabályok megfelelően irányadók. Közös tulajdon esetén csak valamennyi tulajdonostárs hányadát együttesen terhelheti.
A jog tekintetében korlátozást jelent egyrészt maga a határozott idő: megszűnik, ha azt a jogosult 15 éven át nem gyakorolja, vagy 50 év eltelik, nemzeti vagyon esetén 35 évre alapítható; ugyanakkor az épület megsemmisülése nem érinti; másrészt azon tény, hogy ugyanazon ingatlanon párhuzamosan földhasználati jog nem állhat fenn. Ha földhasználat van az ingatlanon, akkor az építményi joggal nem megterhelhető.
Az építményi jog önálló jellegét erősíti, hogy elkülönül azon ingatlan tulajdonjoga átruházásától, amit terhel; a tulajdonosváltozás az építményi jogot nem érinti, ugyanígy magának építményi jognak átruházása vagy megterhelése nem érinti az azt terhelő ingatlanra vonatkozó tulajdonjogot.
Az építményi jog gyakorlása
A rendes gazdálkodás követelménye és a helyi és országos építési szabályok betartása ugyanúgy irányadó, mint az építési beruházásokra általában, a felek további korlátozásokat és követelményeket állapíthatnak meg. Az építményi jog ellenértékét az ingatlantulajdonos részére a jogosult meg kell fizesse (egyösszegben vagy havi bérként), továbbá – eltérő megállapodás hiányában – viselnie kell az Ingatannal kapcsolatos költségeket és kárveszélyt.
Mi lehet az épület sorsa az építményi jog megszűnésekor?
Az épület sorsa függ az épület tartósságától, önálló ingatlanként kialakítható jellegétől. Az ingatlannal tartósan egyesített épület az ingatlan alkotórésze marad, kivéve, ha a felek abban állapodtak meg, hogy az önálló ingatlanként az építményi jog jogosultjának tulajdonába kerül. Ha az épület alkotórész marad, az ingatlantulajdonos nem köteles az épület értékének megtérítésére. Az önálló ingatlannak nem minősülő olyan épület esetén, amely az ingatlanról eltávolítható, az építményi jog jogosultja e jogának megszűnésekor az elvitel jogával élhet.
Illetékköteles vagyoni értékű jog
Illeték szempontból egyedileg szabályozott jogról rendelkeznek az Illetéktörvény módosuló rendelkezései. A haszonélvezeti jogra vonatkozó rendelkezésekkel hasonló elbírálás megjelenik: a haszonélvezeti joggal azonosan az építményi jog is az ún. vállalkozói vagyon nevesített része, és mint vagyoni értékű jog: ajándékozási illeték, illetve visszterhes vagyonátruházási illeték tárgya. Az építményi jog értéke azonban nem a vagyoni értékű jogok értéke meghatározásakor irányadó Itv. 72.§ rendelkezései alapján kerül meghatározásra, az értéke megegyezik a forgalmi értékével.
Milyen hatással lehet az ingatlanokat érintő beruházásokra?
A bevezetésre kerülő új jogintézmény tekintetében a részletszabályok még hiányosak, gyakorlati tapasztalatok egyelőre nincsenek, ugyanakkor a jogszabály által bevezetett forma adott ahhoz, hogy az – akár más tulajdonában álló – ingatlanon tervezett beruházások megvalósítása érdekében egy önállóan forgalomképes és megterhelhető vagyoni értékű jog adta lehetőségeket a piaci szereplők kihasználják.
A cikket dr. Szilágyi V. Emese, a Német Zoltán Ügyvédi Iroda együttműködő ügyvédje írta.
Ez a cikk az Üzleti kihívások & jogi megoldások rovatban jelent meg, melynek további tartalmait itt találod.
Források [1] https://www.parlament.hu/irom42/04025/04025.pdf A gazdaság versenyképességének növelése érdekében történő törvénymódosításokról” című T/4025. számú törvényjavaslat [letöltés dátuma: 2023.06.05.] [2] https://www.portfolio.hu/gazdasag/20230516/vadonatuj-eszkozt-vet-be-a-kormany-jon-az-epitmenyjog-615420 [letöltés dátuma: 2023.06.05.] [3] “Tipikus és konkrét, igen jelentős akadályt jelent ez különösen a naperőművi beruházásoknál, amelyek esetében a befektetés értékét még csak nem is a beépítésre vagy telepítésre kerülő eszköz adja majd, hanem az adott földterülethez kötött erőművi engedély és hosszútávú átvételi garancia.” “… jelzálogjoggal megterhelhető építményi jog hitelbiztosítékként jelentős nemzetgazdasági igényt tudna kielégíteni a közterületeket érintő építési koncessziók, a közterületeken megvalósuló, azok alatt, illetve felett tervezett építési beruházások (pl. autópálya, alagút, híd, mélygarázs stb.) finanszírozása esetén is az erre vonatkozó speciális jogi szabályozás mellett.”
***
Ha nem szeretnél lemaradni a további írásainkról, kövesd az Arsbonit a Facebookon. Videós tartalmainkért pedig látogass el a Youtube csatornánkra.
