Társasházi problémák és a közgyűlés: a döntés a mi kezünkben?

Napjainkban az emberek nagy része társasházakban él. Többségük otthonaként tekint a közös helyiségekre, a közös kertre is a saját lakásán túl. Számos olyan kérdés van, amely nem csak a lakástulajdonosokat vagy bérlőket érinti, hanem a többieket egyaránt. Ilyen például, hogy meddig lehet hangosan zenét hallgatni, illetve tartozik-e a lakásomhoz pincerekesz vagy parkoló? Kihez fordulhatok kérdéseimmel, problémáimmal, megéri egyáltalán közgyűlésre járni?

Köztudott, hogy a közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet, a Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban Társasházi törvény) alapján. Sokakban felmerülhet, hogy közgyűlést milyen időközönként kell tartani, ahol a lakók beleszólhatnak az őket érintő közös ügyekbe. A Társasházi törvény értelmében közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. A közös képviselők többsége általában május 31-ig megtartja az éves közgyűlést, ugyanis a törvény alapján az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést eddig kell megtartani. A közgyűlést a társasház közös képviselője vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze, neki kötelessége az összes tulajdonostársat írásban értesíteni és a meghívó egy példányát a társasházban kifüggeszteni. Amennyiben a kötelező évi egy közgyűlésen felül a lakók valamilyen témát napirendre szeretnének tűzni, úgy a tulajdonostársak az összes tulajdoni hányad 1/10-ének akarata alapjánrásban kérvényezhetik ezt a közös képviselőnél. Egy közgyűlésen a tulajdonostársakat kizárólag külön meghatalmazás esetén a bérlőket, használókat – tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog, ilyen arányban szólhatnak bele az őket érintő kérdésekbe.

A cikk írása előtt több társasházkezelő irodával, valamint lakókkal egyeztetve próbáltam csokorba szedni azokat a kérdéseket, amelyek hasznosak lehetnek minden társasházban lakó számára, ezeket ismertetem röviden az alábbiakban.

Elsőként tisztázzuk: ki is az a közös képviselő?

Sokan keresik arra a kérdésre a választ, hogy kihez forduljanak, ha problémájuk akad a társasházi életük során, kinek van jogosultsága arra, hogy a felmerülő akadályokat első kézből megoldja. Ők a közös képviselők, akik szívükön viselik a lakók sorsát. Megválasztásuk a közgyűlés feladata, a tulajdonostársak egyszerű szótöbbséggel hozott közgyűlési határozata és a közös képviselő elfogadó nyilatkozata szükséges a megválasztáshoz. A közös képviselők alapvetően szakképesítés nélkül látják el a feladataikat, de az üzletszerűen működő társasházkezelő vállalkozásoknak nyilvántartásba kell vetetni magukat és rendelkezniük kell a megfelelő államilag elismert szakképesítéssel. Ezzel biztosítható az elvárt jogi, pénzügyi, valamint műszaki tudás. A Társasházi törvény szabályozza a közös képviselők által ellátandó feladatokat, azonban részletes tevékenységükre és hatásköreikre a társasház Szervezeti-működési szabályzatában (a továbbiakban SZMSZ) foglaltak az irányadóak. A jogszabályoknak, az alapító okiratnak, valamint az SZMSZ-nek megfelelően kötelesek előkészíteni, illetve végrehajtani a közgyűlés határozatait. Az ő feladatuk minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében, az esedékes javításokat, karbantartásokat elvégeztetni és felügyelni. Az ő hatáskörük beszedni, illetve közölni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét, a külön jogszabályok alapján meghatározott szolgáltatások díját, valamint érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy az ő jogosultságuk megindítani a szükséges eljárásokat a tartozó tulajdonostárssal szemben, ha a közgyűlés az igényérvényesítés mellett dönt. Ugyanakkor a közös képviselő ezzel összefüggésben jogosult a társasház képviseletére a bírósági és hatósági eljárások során. Fontos, hogy a közös képviselőt a közgyűlés leválthatja és új személyt bízhat meg a feladatok ellátásával.

Tartozik-e pince vagy parkoló a lakásomhoz?

A társasház egy olyan sajátos hely, ahol a közös tulajdon és a külön tulajdon találkozik. A magánlakások, irodák, üzlethelyiségek mellett közös parkolókat is találhatunk. A Társasházi törvény rendelkezése szerint minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban Ptk.) szerint a társasháztulajdonra a közös tulajdon szabályait kell megfelelően alkalmazni. A jogok gyakorlása – mint a birtoklás – és a használat mellett kötelezettségek is terhelik a tulajdonosokat. Tulajdoni hányaduk arányában terhelik őket a dologgal kapcsolatos kiadások,

a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, valamint közösen viselik a dologban beállott kárt is.

A legtöbb társasháznak van egy olyan helye, amelyet csak kevesen ismernek, ez a társasház pincéje. Olyan évekkel ezelőtt elhelyezett tárgyak lehetnek ott, amelyekről még mi sem tudunk, pláne, ha új tulajdonosként fogalmunk sincs, hogy a korábbi lakók használták-e a pincéjüket. Már ha pontosan tudják, hogy melyik az ő pincéjük. Gyakran előfordul az, hogy új tulajdonosként nem tudjuk, hogy melyik pincehelyiség tartozik a lakásunkhoz. Ilyenkor próbáljuk meg a régi tulajdonost felkeresni, vagy ha ő nem tud segíteni, akkor a közös képviselőhöz fordulhatunk. Ha szerencsénk van, akkor a társasház alapító okiratában vagy az SZMSZ-ben nevesítve van, hogy az egyes pincerészek mely lakásokhoz tartoznak. Fontos, hogy mivel közös tulajdonról beszélünk, ezért a tulajdonosokat tulajdoni hányaduk alapján illeti meg a használat joga. Van, ahol ezt arányosan fel tudják osztani, hogy kire mennyi négyzetméter jut, de van, hogy kevesebb pincerész van, mint ahány tulajdonos. Ebben az esetben a közös képviselők tudnak segíteni, hogy hozzájárulnak egy, a tulajdonosok közötti megegyezéshez, ellenkező esetben minden tulajdonosnak lehetővé kell tenni, hogy minden részhez hozzáférjen, ezzel azonban elvesztené értelmét a zárt pincerész funkciója. Mivel közös tulajdonról beszélünk, ezért lehetőség van bérleti díj ellenében használatra bocsátani a pincéket, erről szintén a közgyűlésen kell a lakóknak dönteniük.

A pincerekesz megszerzése után a társasházi kárfelelősség sajátos esetére mutatnék rá. Tegyük fel, hogy van a zárható pincékben egy dédnagymamánktól kapott több millió forintot érő szekrény, amelyet csak idegilenesen őrzünk meg ott. Történik egy sajnálatos eset, miszerint a szekrény beázás következtében elázik és használhatatlanná válik. Keressük a felelőst, ki lesz az, aki megtéríti a kárunkat. A társasház a hibás csővezeték miatt, vagy a szekrényt eláztató földszinti lakás tulajdonosa? Sajátos a helyzet a társasházi kárfelelősséggel kapcsolatban, ugyanis nem mindegy, hogy kivel szemben kell az igényünket érvényesíteni. A Ptk. szerint a törvény tiltja a jogellenes károkozást, valamint a károkozást a károkozó köteles megtéríteni. Ha a közös csövek meghibásodásából ered a kárunk, akkor a társasház köteles a kárt megtéríteni nekünk. A társasházak általában rendelkeznek biztosítással, így szerencsés esetben a társasház biztosítója fizeti meg az okozott kárt. A társasház csak abban az esetben mentesül a kárfelelősség alól, ha nem közös tulajdonból ered a kár forrása. Ebben az esetben egy másik tulajdonosnak betudható a károkozásunk, vagy a közmű szolgáltató okozza a kárt. Amennyiben a károkozó tulajdonos vagy közmű cég nem vitatja felelősségét, biztosító útján lakásbiztosítással vagy közvetlenül megtérítheti az okozott kárt. Ha vitatná a felelősségét, úgy hosszú peres évek várnak a felekre az ügy rendezése érdekében.

A közös pincehelyiségek után a parkolók kérdése is problémát szokott okozni a társasházaknál. Manapság a lakók többsége rendelkezik egy, esetenként kettő vagy több gépjárművel, amelyek parkolását valahogy meg kell oldani. A társasházak többségénél a parkolóhelyek száma korlátozottan elérhető, így közgyűlési döntés alapján szabályozzák a parkolóhelyek elfoglalását. Közgyűlési határozat alapján történhet érkezési sorrend szerint, de dönthetnek úgy, hogy néhány parkolót pénzért kizárólagos használatba adnak. A Társasházi törvény alapján a közös költség a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha az SZMSZ másképp nem rendelkezik. Az SZMSZ rendelkezhet azonban úgy is, hogy a tulajdonostársnak az általa

kizárólagosan használt közös tulajdonú terület után is fizetniük kell közös költséget vagy bérleti díjat. Ilyenkor egy bérbeadás történik a társasház részéről, a lakónak – mint bérlőnek – pedig bérleti díjat kell fizetnie, ezáltal a társasház bevételei nőhetnek. A felújítás költségei ilyenkor természetesen a kizárólagosan használó lakót terhelik. Egyébként a társasház bevételeit növelheti még egyéb helyiségek, udvarterület vagy falfelület bérbeadásával is.

Már megint hangos a szomszéd. Mit tehetek?

Mit tehetünk abban az esetben, ha éjszakai műszakban dolgozóként nem tudunk aludni napközben, mert a szomszéd kutyája folyamatosan ugat? Mindig buli vagy hangos fúrás van a szomszédnál, ilyenkor mi a teendő? Létezik-e a 21 órás szabály?

Ezekre a kérdésre a legalapvetőbb választ talán a Ptk. adja:

„A tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.”

A törvényi szabályozás előtt azonban a legelső tájékozódási hely a társasház házirendje lehet. A házirend, az SZMSZ mellékleteként szokott szerepelni.  Az SZMSZ-ben meg kell határozni a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka és a zajjal járó más tevékenység végzésének, a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályokat is, így elsőként a lakók dönthetnek arról, hogy hétvégén lehessen-e fúrni egy negyedik emeleti lakásban. A pontos szabályozás segíthet megoldani a vitás helyzeteket, akár még a fapapucs használatából eredő kellemetlenségeket is. Azonban fontos megemlíteni, hogy a házirenddel nem lehet felülírni a jogszabályokat.

Ha azt észleljük, hogy vasárnap délután szomszédunk aktív fúrásba kezd, kezdésként átkopoghatunk hozzá és megkérhetjük illedelmesen, hogy 1 éves alvó kisgyermekünket ne ébressze már fel egy pihenőnapon. Ha egy péntek éjszaka hangos buli van két lakással arrébb, az íratlan „mindenkinek van egy évben egyszer születésnapja” szabály figyelembevétele után, szintén az illedelmes kérésünkkel fejezhetjük ki nemtetszésünket. Ha továbbra sem mérséklődne a hangerő, akár az éjszaka közepén is, a rendőrséghez fordulhatunk. Ugyanis a Szabálysértésekről, a szabálysértési eljárásról és a szabálysértési nyilvántartási rendszerről szóló 2012. évi II. törvény világosan kimondja, hogy, aki lakott területen indokolatlanul zajt okoz, amely alkalmas arra, hogy mások nyugalmát zavarja, szabálysértést követ el. Ebben az esetben a területileg illetékes rendőrkapitányságg eljárni és intézkedni a szabálysértő magatartás megszüntetéséről. A környezeti zaj- és rezgésterhelési határértékek megállapításáról szóló 27/2008. (XII. 3.) KvVM-EüM együttes rendelet rendelkezése alapján a kisvárosokban csendháborításnak minősül a nyugalom megzavarásara alkalmas minden zaj, ami 06.00-22.00 óra között történik és meghaladja az 50 dB-t. A fennmaradó időszakban, vagyis 22.00-06.00 között ez az érték nem lehet nagyobb 40 dB-nél. Azonban más szabályok vonatkoznak a társasházak lakóhelyiségeire. Ebben az esetben 06.00-22.00 között a 40 dB a megengedett, a fennmaradó időszakban, tehát éjjel 30 dB az engedélyezett. Amennyiben rendszeressé válnának a hangos rendezvények, birtokvédelemért fordulhatunk önkormányzatunk jegyzőjéhez. Birtokvédelmi eljárást A jegyző hatáskörébe tartozó birtokvédelmi eljárásról szóló 17/2015. (II. 16.) Korm. rendelet szabályozza. A kormányrendelet szerint zajjal való megzavarás esetén is indítható a birtokvédelmi eljárás, amelyet a jegyző fog elbírálni. Ő hozza meg a döntést, hogy tűrnünk kell-e a hangokat, vagy véglegesen eltiltja a szomszédot a zajkeltéstől.

Kicsit eltérő a helyzet, ha a társasház alatt vendéglátóhely vagy valamilyen üzlet működik. A főszabály az, hogy társasházak földszintjén kialakított üzlethelyiségeket azok tulajdonosai szabadon használhatják, hasznosíthatják. Ennek a használatnak két korlátja van, az egyik társasházi hatáskörben. Problémás lehet, ha a társasház alatt “kávézó” vagy “presszó” megnevezéssel működik egy hely, amely a nap nagyrészében alkoholt árul, a vendégek pedig hangos vigadással, veszekedéssel múlatják el az időt. A lakók viszont szeretnének nyugodtan aludni éjszakánként. A Társasházi törvény szerint, ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének megváltoztatott használatához, üzemeltetésre jogosító működési engedély szükséges, a hatóság az engedélyt a közgyűlési határozat alapján adja ki. A lakóknak közgyűlést kell összehívni és napirendre vetetni a megváltoztatott helyiség használati módjának kérdést. Az SZMSZ-ben a jogszabályokkal összhangban megtilthatják a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának módját, pontosan meghatározva annak feltételeit. A törvény prioritásként kezeli a lakhatás nyugalmát a zaj- és rezgésvédelem, valamint a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése érdekében. Azaz, a gyakorlatban közgyűlési határozatot hozhatnak arról, hogy kocsma lehessen-e az épület alatt, valamint az meddig tartson nyitva. A határozatnak tartalmaznia kell a lakhatás nyugalmát zavaró magatartások részletezését és ennek alapján a közgyűlési döntés indokolását. A törvény ebben az esetben is biztosítja a jegyző előtti birtokvédelmi eljárást. A másik korlát az önkormányzati hatáskör, ugyanis a helyi önkormányzat városképi vagy kereskedelmi szempontokat figyelembe véve korlátozhatja és meghatározhatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának, illetve ezek megváltoztatásának módját, feltételeit.

Ki dönt a felújításról?

Az idő múlásával a lakóhelyünkül szolgáló 80-as, 90-es években épített házak állapota jelentősen romolhat. A XXI. században megjelenő korszerű technológiákkal hatalmas összegeket takaríthat meg egy lakóközösség, gondoljuk itt akár a szigetelésre vagy a nyílászárók cseréjére. A felújításokat általában egy hosszú és vitás időszak előzi meg a lakók között van, aki fel akarja újítani, van, aki pedig nem foglalkozik a kérdéssel.  A társasházak támogatásokból, önerőből vagy kedvező hitelekből, például a népszerű lakástakarékpénztári megtakarításokból újíthatják fel az elavult épületeiket. Ugyan a jogszabályokem teszik kötelezővé a felújítási alapot elkülöníteni, de a társasházaknak lehetőségük van tartalékot képezni a kötelező műszaki vizsgálatok elvégzésére, illetve az épületek felújítására. A felújítási alap azért is hasznos, mert a kormányrendeletben meghatározott feltételek teljesülése esetén lehetőség van például kamattámogatásban részesülni. A hitelfelvételről, a munkálatok megkezdéséről a közgyűlés többséggel határoz.  Amennyiben az egyik lakó úgy gondolja, hogy a szavazás jogellenes volt, nem felelt meg a társasház alapító okiratában vagy SZMSZ-ben foglaltaknak, úgy a közgyűlési határozatot 60 napon belül a bíróság előtt megtámadhatja. Természetesen nem csak a lakásfelújítással kapcsolatos határozatot lehet így megtámadni, az összes rendelkezés megtámadható. Ha a bíróság megállapítja, hogy a határozat nem felel meg a szükséges rendelkezéseknek, akkor érvénytelenné nyilvánítja és végső esetben a közgyűlésnek újra döntést kell hoznia az ügyben. A bírósági perköltséget ilyenkor a társasház a közös költségvetésből fedezi, így kiemelten fontos a megalapozott és felelősségteljes perindítási döntés.

Napjainkban sokan szeretnének klímát szereltetni a lakásukba, hogy elviselhetőbbek legyenek a nyári napok. Mint mindennek, úgy a klíma kültéri egységének felszerelésének is megvannak a szabályai. A Társasházi törvény kimondja, hogy a közös tulajdont érintő építkezés – jelen esetben a klíma felszerelése – engedélyezéséhez a közös képviselő jóváhagyása mellett a közvetlenül, azaz alatta, mellette és felette lakó szomszédok írásbeli nyilatkozata szükséges. Az ő 2/3-os hozzájárulásuk nélkül nem szerelhető fel a kültéri egység, sőt a szomszédok birtokvédelmi eljárást és az eredeti állapot visszaállítását kezdeményezhetik a jegyzőnél. A lakók egyetértése mellett a jogszabályoknak és az SZMSZ-nek is meg kell felelnie a telepítésnek.

A fentiekben próbáltam rövid betekintést mutatni és megoldást találni a társasházban lakók problémáinak egy kisebb részére. A legfontosabb talán az, hogy forduljanak bizalommal a közös képviselő felé, hiszen legtöbbjük a munkáját hétköznap-hétvégén, teljes szívvel-lélekkel végzi és készségesen áll a lakók rendelkezésére. Ismertettem, hogy a közgyűlés, mint a társasház legfőbb döntéshozó szerve dönt minden égető kérdésről, ezért is hangsúlyos a részvétel minden lakó számára, legyenek aktív résztvevői a közgyűléseknek és szóljanak bele a közös életüket érintő kérdések meghozatalába.

2023. április 28-tól már a személyes megjelenés helyett elektronikus hírközlő eszközök igénybevételével lehet közgyűlést tartani, amennyiben ez a társasház SZMSZ-ében szabályozva van. Ezzel a törvénymódosítással lehetővé vált az online közgyűlések megtartásának lehetősége. A módosítás kérdéseket vet fel, hiszen nincs pontosan meghatározva, hogyan kell a közös képviselőnek a megfelelő internetkapcsolatot biztosítani, valamint azonosítani és kezelni a meghatalmazásokat az online térben. A jövőben erre fény derül…

Ez a cikk az Arsboni 2023. tavaszi gyakornoki programjának keretében készült.

Források