Apartmanozás: Üzleti lehetőség vagy Adminisztratív aknamező?

Szállást adnál ki? Nem mindegy, hogy Olaszországban vagy Magyarországon teszed! A rövid távú lakáskiadás két országban gyökeresen eltérő szabályozási logikán nyugszik – miközben egyre szigorúbb ellenőrzésekre és komoly adózási kötelezettségekre számíthatnak a bérbeadók. Míg az olasz rendszer a „cedolare secca” révén nyújt egyszerűsített adózást, addig a magyar szabályozás digitalizált kontrollt és egységes nyilvántartási kötelezettséget vezetett be. A cikk részletesen bemutatja a jogi különbségeket, adózási lehetőségeket és a tipikus buktatókat, és segít eligazodni az egyre összetettebb lakáskiadási piacon. Ne dőlj hátra: az apartmanozás nem csak üzlet, hanem felelősség is!

1. Az olaszországi rövid távú lakáskiadás szabályozása és jellemzői

1.1 A rövid távú bérbeadás fogalma és jogi háttere

Olaszországban a rövid távú bérbeadás („locazione breve”) olyan lakásbérleti forma, amely nem haladja meg a 30 napos időtartamot. Ez a forma gyakran magánszemélyek és turisták közötti megállapodás alapján történik, és nem igényli az ingatlan szálláshelyként való engedélyezését. A szabályozást elsősorban a 2017. évi 50. számú törvény (c.d. “Decreto Crescita”) 4. cikke tartalmazza, amely az adóügyi és adminisztratív kereteket is meghatározza. Fontos jogi különbség van a klasszikus albérlet és a turisztikai célú, platformokon keresztül történő bérbeadás között. A szabályozás célja a turisztikai szálláshelyek szabályosságának biztosítása és a feketegazdaság visszaszorítása. Egyes önkormányzatok saját rendeleteket is alkottak, amelyek szigorítják a rövid távú bérbeadás feltételeit. Ezért a bérbeadóknak mindig figyelembe kell venniük a helyi előírásokat is. 

1.2 Személyi jövedelemadó és alternatív adózási módok 

Az olasz adórendszer lehetővé teszi, hogy a rövid távú lakáskiadásból származó jövedelmet a személyi jövedelemadó (IRPEF) alá tartozó általános szabályok vagy az úgynevezett „cedolare secca” rendszer alapján adóztassák. A „cedolare secca” egy 21%-os fix adókulcs, amely opcionálisan választható, és az egyszerűsítés érdekében mentesít a többi helyi adó alól. Ez az adózási forma nem igényli a költségek levonását, de egyértelmű és átlátható megoldást kínál. Fontos, hogy csak magánszemélyek és legfeljebb négy lakóegység kiadására alkalmazható. Aki nem választja ezt a lehetőséget, annak a szokásos jövedelemadó sávok alapján kell leadóznia a bevételét, figyelembe véve az esetleges költségeket. A választás évente, a bevallásban történik. A bérbeadóknak tanácsos könyvelő vagy adótanácsadó segítségét kérni a legmegfelelőbb rendszer kiválasztásához

1.3 Helyi és regionális adók 

A rövid távú bérbeadás során az olasz önkormányzatok idegenforgalmi adót („imposta di soggiorno”) is beszedhetnek, amit a vendégek fizetnek meg, de a bérbeadó köteles beszedni és továbbutalni. Az adó mértéke városonként változik – például Rómában éjszakánként és személyenként 3,50–6 euró lehet –, és sokszor a vendégek életkorától vagy a tartózkodás hosszától is függ. A befizetésről időszakos jelentést is kell küldeni az önkormányzatnak. Emellett régiós szinten is lehetnek speciális díjak vagy kötelező regisztrációs díjak. A bérbeadónak ezért figyelembe kell vennie a helyi szabályokat, melyek eltérhetnek például Toszkánában, Szicíliában vagy Lombardiában. A turisztikai adó célja a turizmusból származó bevételek visszaforgatása a helyi infrastruktúrába. A beszedett adót gyakran online rendszereken keresztül kell jelenteni. Az elmulasztott jelentések vagy befizetések jelentős bírságokat eredményezhetnek.

1.4 Adóbevallási kötelezettségek és adminisztráció 

Minden, rövid távú bérbeadásból származó bevételt be kell jelenteni az olasz adóhatóságnál (Agenzia delle Entrate), függetlenül attól, hogy melyik adózási módot választja a bérbeadó. A bevételt a személyi jövedelemadó bevallásában (Modello Redditi PF vagy 730) kell feltüntetni. Az adóbevallás általában május és június között esedékes, és a választott adózási módtól függően eltérhet a kitöltendő nyomtatvány. Az Airbnb-hez hasonló platformok – ha a bérbeadó nem adószámmal rendelkező vállalkozó – levonják a forrásadót és befizetik azt, azonban a bevételről ettől függetlenül nyilatkozni kell. Az adóhatóság automatikusan kap információt a platformokról, így az adóelkerülés kockázatos és szankciókat vonhat maga után. Egyes régiók külön követelményeket írnak elő a nyilvántartások vezetésére is. Az adminisztratív kötelezettségek elmulasztása pénzbüntetést vonhat maga után.

1.5 Adóellenőrzések, szankciók és gyakori hibák 

Az olasz adóhatóság egyre szigorúbban ellenőrzi a rövid távú bérbeadásból származó bevételek szabályos bejelentését, különösen az online platformokkal történő együttműködés révén. A leggyakoribb hiba az, hogy a bérbeadók nem jelentik be a teljes bevételt, vagy nem megfelelő adózási formát választanak. Szintén gyakori hiba a „cedolare secca” választása olyan esetekben, amikor az jogilag nem alkalmazható. Az ellenőrzések során a hatóság összeveti a platformokon elérhető hirdetési adatokat a bevallásokkal. A szabálytalanságok akár több ezer eurós bírságot is eredményezhetnek, és az ismételt vétségek büntetőjogi következményeket is vonhatnak maguk után. Az adóhatóság akár 5 évre visszamenőleg is vizsgálhatja a jövedelmeket. A pontos könyvelés és az adótanácsadás igénybevétele jelentősen csökkentheti a hibázás esélyét. Fontos továbbá a helyi regisztrációs és idegenforgalmi jelentési kötelezettségek teljesítése is, mivel ezek elhanyagolása is adóellenőrzést vonhat maga után.

1.6 A vendégbejelentés és turisztikai adatszolgáltatás kötelezettségei

Minden rövid távú bérbeadással foglalkozó személy köteles a vendégek adatait regisztrálni az olasz Belügyminisztérium „Alloggiati Web” nevű rendszerében. Ez a regisztrációs kötelezettség a közbiztonság védelmét szolgálja, és hasonlít a szállodákra vonatkozó adatjelentési szabályokra. Az adatszolgáltatást legkésőbb a vendégek érkezését követő 24 órán belül teljesíteni kell. Ezen felül sok önkormányzat idegenforgalmi adó (tassa di soggiorno) beszedését is előírja, amit a bérbeadónak be kell fizetnie és gyakran külön jelenteni is kell. A turisztikai adatok és vendégforgalom statisztikai célú továbbítása régiónként eltérhet. E kötelezettségek elmulasztása pénzbírsággal járhat, és visszavonhatják a működéshez szükséges engedélyeket is. A regisztráció és bejelentés digitalizált rendszere egyszerűsíti, de nem helyettesíti a jogi felelősség betartását. Az olasz állam szigorúan ellenőrzi az adatkezelés és bejelentés megfelelőségét.

1.7 Működési engedélyek és lakásminősítési előírások

Noha a rövid távú bérbeadás nem mindig igényel szálláshely-engedélyt, egyre több régió és önkormányzat vezet be helyi regisztrációs kötelezettséget. Például Toszkána és Lazio régió külön adatbázist működtet, ahol minden lakást regisztrálni kell rövid távú bérbeadás esetén. A lakásnak meg kell felelnie bizonyos egészségügyi és biztonsági követelményeknek, például tűzvédelmi előírásoknak, megfelelő szellőzésnek és berendezésnek. A regisztráció során gyakran kérik az úgynevezett “CIR-kód” (Codice Identificativo Regionale) használatát, amelyet minden hirdetésen fel kell tüntetni. Az engedély nélküli vagy szabálytalan működés komoly büntetéseket vonhat maga után, beleértve a bírságokat és az ingatlan zárolását. A követelmények célja a turisták védelme és az ingatlanpiac szabályozása. A működési engedélyezés folyamata online rendszereken keresztül történik, de személyes dokumentumokat is be kell nyújtani. A pontos előírásokat mindig a régiós jogszabályok határozzák meg.

1.8 Platformokon keresztüli kiadás

A platformokon, például az Airbnb-n vagy Booking.com-on keresztüli bérbeadás szintén jogilag szabályozott tevékenységnek számít Olaszországban. A 2017-es olasz törvény előírja, hogy ezek a platformok kötelesek visszatartani a 21%-os forrásadót („cedolare secca”) a bérbeadó nevében, és azt az olasz adóhatóság felé befizetni. Ezen túlmenően a hirdetésekben kötelező feltüntetni a regisztrációs számot (CIR), amely az engedélyezett működést igazolja. A platformokat is felelősség terheli, ha nem megfelelő vagy engedély nélküli szállásokat kínálnak. Egyes városok, például Velence vagy Firenze, korlátozásokat vezettek be a platformos kiadások számát és időtartamát illetően. A digitális hirdetési felületek használata gyors és kényelmes, de nem mentesít a jogi kötelezettségek alól. A NAV olasz megfelelője (Agenzia delle Entrate) rendszeresen együttműködik ezekkel a platformokkal az adóelkerülés visszaszorítása érdekében. Az ilyen típusú bérbeadásokhoz tehát fokozott figyelmet kell fordítani a helyi és országos szabályozásokra egyaránt.

2. A magyarországi rövid távú lakáskiadás szabályozása és jellemzői 

2.1 A rövid távú szálláshely-szolgáltatás jogi kategóriája Magyarországon

A rövid távú lakáskiadás Magyarországon szálláshely-szolgáltatásnak minősül, ha a bérbeadás időtartama nem haladja meg a 90 napot ugyanazon bérlő részére. A tevékenység végzéséhez a helyi jegyzőhöz történő bejelentés szükséges, valamint a szálláshelynek meg kell felelnie a vonatkozó műszaki és higiéniai előírásoknak. A szolgáltatás jellege szerint lehet magánszálláshely, egyéb szálláshely vagy kereskedelmi szálláshely. A jogszabályi kereteket többek között a 239/2009. (X.20.) Korm. rendelet és a 2016. évi CL. törvény szabályozza.

2.2 Adózási lehetőségek magánszemélyek számára Magyarországon

Magánszemélyként a rövid távú bérbeadásból származó jövedelmet önálló tevékenységként kell bevallani a személyi jövedelemadó szabályai szerint. A tételes költségelszámolás vagy a 10%-os költséghányad választható, míg az átalányadózás a KATA megszűnésével szigorúbb feltételekhez kötött. Az áfa alóli mentesség 18 millió forintos éves bevételi határig alkalmazható. A szállásadóknak érdemes könyvelőhöz fordulni a legkedvezőbb adózási forma kiválasztásához.

2.3 Idegenforgalmi adó és egyéb kötelezettségek Magyarországon

A vendégek után idegenforgalmi adót kell fizetni, melynek mértékét az önkormányzat határozza meg, és általában 300–500 Ft/fő/éj. Az adó megfizetésén túl a szállásadónak be kell jelenteni vendégeit a Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központ (NTAK) rendszerébe is. Emellett szükséges a Vendég Információs Zárt Adatbázis (VIZA) rendszer használata is, amely az okmányolvasással kapcsolatos. A kötelezettségek elmulasztása bírságot vonhat maga után.

2.2 Ellenőrzési gyakorlat és szankciók Magyarországon

A rövid távú lakáskiadást több hatóság is ellenőrizheti, így például a NAV, a jegyző vagy a rendőrség. Gyakori ellenőrzési szempont a vendégek bejelentése, az idegenforgalmi adó befizetése, illetve az NTAK-nak való jelentési kötelezettség teljesítése. Az ellenőrzés során feltárt hiányosságok pénzbírságot, sőt a tevékenység felfüggesztését is eredményezhetik. A digitalizált adatszolgáltatás miatt egyre szűkül a kiskapuk száma.

3. Összehasonlítás: olasz vs. magyar rendszer – előnyök, hátrányok, tanulságok

3.1 Jogi és adminisztratív különbségek

Az olasz és magyar rövid távú lakáskiadási rendszerek eltérő szabályozási logikán alapulnak. Olaszországban régiónként és városonként is eltérhetnek az engedélyezési, regisztrációs és bejelentési kötelezettségek, ami bonyolultabbá teszi a rendszer áttekintését. Magyarországon az egységes bejelentési kötelezettség a jegyző felé történik, míg az NTAK-hoz és VIZA-hoz való csatlakozás országosan kötelező. Az olasz rendszerben külön figyelmet kell fordítani arra, hogy a rövid távú bérbeadás nem válik üzletszerű tevékenységgé, különösen, ha több ingatlanról van szó. Magyarországon viszont az üzletszerűség kérdése inkább adózási szempontból válik jelentőssé, nem jogi státuszból. Az olasz rendszer komplexebb, de több lehetőséget is kínál az egyéni rugalmasságra, míg a magyar modell egyre inkább a központi digitalizáció felé halad. Mindkét országban jelentős az adminisztráció, de Magyarországon a digitális rendszerek egyszerűsíthetik az adatkezelést. Az olasz rendszer előnye a régiós rugalmasság, hátránya a fragmentáltság; a magyar rendszer előnye az egységesség, hátránya a gyakori változások.

3.2 Adózási különbségek és lehetőségek

Az olasz adórendszer a „cedolare secca” révén egy átlátható, fix kulcsú (21%) alternatívát kínál, amely egyszerűsített adózást tesz lehetővé. Ez különösen előnyös azoknak, akik nem akarnak a költségelszámolással foglalkozni. Magyarországon ezzel szemben a személyi jövedelemadózás során a tételes költségelszámolás vagy 10%-os költséghányad választható, de az átalányadózás a szállásadásban csak korlátozottan alkalmazható. Az áfamentesség határa Olaszországban és Magyarországon is létezik, de az alkalmazhatósága eltérő. Magyarországon fontos különbség, hogy az adózás mellett a turisztikai adatjelentés is adóellenőrzés tárgya lehet. Olaszországban a platformokon keresztüli adólevonás (például Airbnb által) részben automatizálja az adózást, míg Magyarországon az adóbevallás teljes mértékben a bérbeadó felelőssége. Összességében Olaszország kedvezőbb lehet a kiszámítható fix kulcs miatt, míg Magyarországon nagyobb a mozgástér, de több a buktató. Mindkét rendszerben érdemes szakember segítségét kérni a megfelelő adózási forma kiválasztásához.

3.3 Ellenőrzés és szankcionálás összehasonlítása

Az olasz adóhatóságok és önkormányzatok fokozott figyelmet fordítanak a rövid távú bérbeadók ellenőrzésére, főként az online platformokkal való adatmegosztás révén. A nem bejelentett vagy helytelenül adózott jövedelmek súlyos bírságot, sőt ismételt szabálysértés esetén büntetőeljárást is eredményezhetnek. Magyarországon szintén szigorú a felügyelet, különösen az NTAK és VIZA rendszer bevezetése óta. Az automatizált adatkapcsolatok révén a NAV és a jegyző is könnyebben kiszűrheti a szabályszegőket. Mindkét országban gyakoriak az ellenőrzések, de Magyarországon a digitális rendszerek miatt gyorsabban és egyszerűbben azonosíthatók a hibák. Olaszországban a szankciók mértéke magasabb lehet, viszont a szabályozás bonyolultsága miatt gyakrabban előfordulhatnak nem szándékos hibák. Magyarországon a be nem jelentett vendégek vagy az idegenforgalmi adó elmulasztása már önmagában szankcióval járhat. Mindkét rendszer szigorú, de a magyar hatóságok gyorsabban és digitálisan lépnek fel a szabálytalanságok ellen.

Források:

Ez a cikk az Arsboni 2025. tavaszi gyakornoki programjának keretében készült.