Ingatlanok a kezelt vagyonban

A magyar magánszemélyek egyik legkedveltebb befektetési eszköze az ingatlan. Ennek számos oka van. Egyrészt a hosszútávon tartott ingatlanokat kedvező személyi jövedelemadó feltételek mellet lehet értékesíteni, másrészt a piaci vélekedés szerint az ingatlanokkal jó, biztonságos, de nem kiemelkedő reálhozamot lehet realizálni. Az MNB lakáspiaci jelentése szerint 2024. 3. negyedévében a budapesti lakásvásárlók 31% befektetői vásárló volt, mely szám a 2025-ös évben vélhetően tovább fog növekedni az inflációkövető lakossági állampapírok hozamcsökkenése miatt. Nem csoda tehát, hogy ügyfeleink rendszeresen fordulnak hozzánk ingatlannal kapcsolatos vagyonrendelési kérdésekkel. Jelen cikkünkben ezt a kérdéskört járjuk körbe.

Vagyonrendelés lehetősége

Mindenekelőtt érdemes tisztázni, hogy minden további nélkül lehetséges ingatlant bizalmi vagyonkezelésbe adni. Ha a vagyonrendelés piaci értékre felértékeléssel történik, akkor az eszközértéknövekményt, így a potenciális adókötelezettséget az ingatlan értékesítésére vonatkozó szabályok szerint kell megállapítani. Ez azt jelenti, hogy ha adómentesen tudnánk értékesíteni az ingatlanunkat, mert a szükséges 5 éves tartam letelt, akkor azon ingatlan vonatkozásában eszközérték növekményt nem kell megállapítani, halasztott adókötelezettség tehát nem keletkezik. Így pusztán a vagyonrendeléssel nem érünk el adóelőnyt, és az egyébként megszerzett adóelőnytől sem esünk el.

A vagyonrendelés nem tárgya az illetéknek, így ezután a vagyontranszfer után illetéket sem kell fizetni – vagyis látszólag a vagyonrendelést ténylegesen adó- és illetéksemlegesen végre lehet hajtani.

A vagyonrendelés hátránya

Önmagában azonban az, hogy valamit meg lehet csinálni, nem jelenti azt, hogy érdemes is. A kezelt vagyon ugyanis a bevételek megfelelő strukturálásával teljes egészében adómentes tud lenni, úgy, hogy még adóbevallást sem kell benyújtani. Ha viszont a bevételek nem megfelelően vannak strukturálva, és a kezelt vagyonba nem mentes bevétel is befolyik, úgy a kezelt vagyon a teljes adómentességét elveszíti, és az egyébként mentes bevételek után is adót kell fizetni. Az ingatlanokkal kapcsolatos bevétel pedig ilyen nem mentes bevételnek minősül, bevételt pedig az ingatlan értékesítésénél óhatatlanul realizálni fog a kezelt vagyon.

Társaságok megoldásként

A fenti problémát természetesen kellő körültekintéssel meg lehet oldani. Megfelelő strukturálással az ingatlan adósemlegesen egy erre a célra létrehozott ingatlanos társaságba transzferálható. Az ingatlanos társaságot ezt követően bizalmi vagyonkezelésbe lehet adni. Az ingatlanos társaság az üzleti terveknek megfelelően tudja hasznosítani az ingatlant annak kiadásával, fejlesztésével, értékesítésével. Ha a fejlesztéshez az ingatlanos társaságnak nincs megfelelő tőkéje, a kezelt vagyonból a feltételek fennállása esetén akár csoporton belüli kamatos kölcsön is nyújtható. Az ingatlanos társaság nyereségét a fizetett kamat értelemszerűen csökkenti, a kezelt vagyonnál azonban ez adómentes lehet, ha a kezelt vagyon egyébként az adómentesség feletételeinek megfelel.

A nyereséget az ingatlanos társaság adózás után ki tudja fizetni osztalékként a kezelt vagyonnak, mely szintén adómentes a kezelt vagyonnál.

A fentieknek megfelelően az ingatlanok bizalmi vagyonkezelésbe vonása számos buktatót hordoz magában, azonban megfelelő körültekintéssel előnyös struktúra alakítható ki, ami adott esetben nem csak adósemlegességet, hanem adóelőnyt is jelenthet a kezelt vagyonnak és a kedvezményezetteknek.

Békés A Built on Trust rovat támogatója a BékésPartners.

***

Ha nem szeretnél lemaradni a további írásainkról, kövesd az Arsbonit a Facebookon. Videós tartalmainkért pedig látogass el a Youtube csatornánkra.