Passzív jövedelem ingatlanból? Ezekre érdemes odafigyelni!

Passzív jövedelem ingatlanból? Egyre többen választják ezt a lehetőséget, de vajon milyen jogi és adózási szabályokra kell odafigyelni? Legyen szó rövid, vagy hosszú távú kiadásról, a bérbeadásnak komoly kötelezettségei vannak, amelyeket nem érdemes figyelmen kívül hagyni. Hogyan szabályozzák az önkormányzatok a lakáskiadást, és milyen adózási lehetőségek állnak rendelkezésre? Cikkünkben bemutatjuk a legfontosabb tudnivalókat, hogy a bérbeadás ne csak jövedelmező, hanem jogilag is biztonságos legyen.

Általánosságban a lakásbérletről

Ez a fajta mellékjövedelem vagy akár fő jövedelem, igen népszerű hazánkban. A kereslet irányukba nem csökkent az elmúlt időkben, különösen nem a nagyvárosokban.  Kiemelkedő Budapesten, illetve a turisztikai céloknál és környékén.

A kiadás lehet rövid távú vagy hosszú távú, de lehet akár szezonális is. Az opciók tárháza nagy. Viszont mindenkinek, aki ilyesmivel foglalkozik vagy szeretne a jövőben foglalkozni, annak tisztában kell lennie bizonyos szabályokkal és egyéb kötelezettségekkel, amelyekre ügyelnie kell. Ezt fogjuk most körbejárni a továbbiakban.

Lakásbérletről a jogi tudnivalók

A lakásbérletről a tudnivalókat Magyarországon több törvény és jogszabály is szabályozza. A Lakástörvény (1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról) határozza meg az ingatlanbérbeadás alapvető szabályait, beleértve a bérlő és a bérbeadó jogait és kötelezettségeit, míg a Polgári Törvénykönyv részletezi a bérleti szerződés alapvető tartalmi elemeit. A rövid távú lakáskiadás, különböző platformokon keresztül történhet, egyre szigorúbb szabályozás alá esik, és a helyi önkormányzatoknak is nagyobb beleszólásuk van a működésébe. Az ezen területet szabályozó egyik Kormány rendelt külön feltételeket állapít meg a rövid távú lakáskiadásra, például a Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központba (NTAK) való regisztrációt. A bérbeadás során jövedelem keletkezik és ebből következően szintén jogszabályoknak kell megfelelnünk. Jó példa erre, hogy a jogszabályok szerint a bérbeadónak számlát kell kiállítania és adót kell fizetnie a bérbeadásból származó jövedelem után.

Az önkormányzatok is bizonyos szintig beleszólhatnak a folyamatokban. Az önkormányzatok szabályozhatják rendeletekkel az ingatlanok bérbeadását, különösen a rövid távú kiadást. Egyes nagyobb városokban, például Budapesten és Balaton környékén, az önkormányzatok korlátozhatják a rövid távú bérbeadás időtartamát, például évente csak egy bizonyos számú napra engedélyezhetik azt. Emellett egyes településeken idegenforgalmi adót is kell fizetni a vendégek után, amelyet a helyi adórendeletek szabályoznak. Az engedélyek beszerzése során figyelembe kell venni a helyi építési szabályokat is, mert egyes zónákban tilthatják vagy korlátozhatják a szálláshely-szolgáltatást. A lakáskiadás megkezdése előtt célszerű az adott önkormányzat honlapján tájékozódni a konkrét szabályokról, mivel azok jelentősen eltérhetnek településenként.

A társasházakban működő lakáskiadás esetén a Társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról) rendelkezéseit is figyelembe kell venni. A társasház közgyűlése rendeletben korlátozhatja vagy megtilthatja a rövid távú lakáskiadást, amennyiben a társasház szervezeti és működési szabályzata (SZMSZ) erről rendelkezik. Egyes társasházak előírhatják, hogy a tulajdonos köteles előzetes hozzájárulást kérni a közgyűléstől, mielőtt kiadná a lakását. A lakóközösség dönthet úgy is, hogy korlátozza a vendégek számát vagy egyéb feltételeket szab a kiadásra, például magasabb közös költséget állapít meg az ilyen tevékenységet végző tulajdonosok számára. A közös képviselőnek joga van ellenőrizni, hogy a bérbeadás megfelel-e a házirendben és az SZMSZ-ben rögzített előírásoknak. A közös tulajdonban lévő részek, például a lépcsőház vagy a lift fokozott használata miatt egyes társasházak díjat is felszámolhatnak a rövid távú bérbeadóknak. Ezért a lakáskiadás előtt mindenképpen érdemes utánajárni a társasház szabályainak és kikérni a közös képviselő véleményét.

A bérleti szerződés a lakáskiadás egyik legfontosabb eleme, amely mind a bérbeadó, mind a bérlő jogait és kötelezettségeit rögzíti. A szerződésnek tartalmaznia kell a bérleti díj összegét, a fizetési határidőt, a bérleti időszakot (határozott vagy határozatlan), valamint az egyéb költségeket, például a rezsit. A Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről) előírja, hogy a bérleti szerződést írásban kell rögzíteni, különösen hosszú távú bérbeadás esetén. A szerződésnek ki kell térnie a kaució mértékére és annak visszafizetésének feltételeire. Fontos szerepet játszik a szerződésben a felmondási idő is, amely határozott idejű szerződés esetén általában csak különleges indokkal (pl. súlyos szerződésszegés) mondható fel. A bérlő és a bérbeadó köteles gondoskodni az ingatlan állapotának fenntartásáról, és a szerződésnek pontosan meg kell határoznia, hogy milyen javítási munkálatok melyik fél felelősségi körébe tartoznak. Egy jól megírt bérleti szerződés segíthet elkerülni a későbbi jogvitákat, különösen a nem fizető bérlők vagy az esetleges kártérítési igények esetén. A szerződésnek érdemes tartalmaznia a lehetséges jogviták rendezési módját is.

Adminisztráció és adózás

A jogszabályok kitárgyalása után tekintsük meg az anyagi oldalt is. Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem után a magánszemélyeknek két fő adózási lehetőségük van: tételes költségelszámolás vagy átalányadózás. A tételes költségelszámolás esetében a bérbeadó a bérbeadásból származó bevételéből levonhatja az igazolt költségeket, például a közüzemi díjakat vagy a lakás karbantartásának költségeit. Ebben az esetben a fennmaradó összeg után 15%-os személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni. Az átalányadózás során a bérbeadó a bevétele 10%-át automatikusan költségként számolhatja el, így az adóalap 90%-ra csökken, amely után szintén 15%-os SZJA fizetendő. Az adó mértéke függ attól, hogy a magánszemély tételes költségelszámolást vagy átalányadózást választ.

Magánszemélyek esetében az ingatlan bérbeadás utáni jövedelem után nem kell járulékokat fizetni, ha a bérbeadó más módon már biztosítva van (pl. munkaviszony vagy nyugdíj). Ugyanakkor, ha a bérbeadó nem biztosított, és az ingatlanból származó jövedelme meghaladja a minimálbér 30%-át havonta, akkor 4 800 Ft/hó egészségügyi szolgáltatási járulékot kell fizetnie. Egyéni vállalkozók vagy cégek esetében azonban a bérbeadás után szociális hozzájárulási adó (SZOCHO) és esetleg iparűzési adó (IPA) is fizetendő lehet. Ha a bérbeadó áfaalanyként működik akkor az áfát is be kell vallania és megfizetnie. társasági adót (TAO) is kell fizetni. Céges bérbeadás esetén a könyvelési és adminisztrációs terhek magasabbak, mivel kötelező a számlázás és az áfa-bevallás, valamint a könyvelő alkalmazása is szükséges lehet. Azok, akik rendszeresen adnak bérbe ingatlant és ezzel jelentős bevételre tesznek szert, hosszú távon jobban járhatnak egy vállalkozás alapításával, különösen, ha az áfa visszaigénylése is fontos szempont számukra.

A magánszemélyeknek az ingatlan bérbeadásából származó jövedelmet az éves személyi jövedelemadó bevallásban (SZJA bevallás) kell feltüntetniük és a NAV felé benyújtaniuk. Ha a bérlő vállalkozás vagy cég, akkor a bérbeadónak számlát kell kiállítania a bérleti díjról, amely lehet áfamentes vagy áfás attól függően, hogy a bérbeadó milyen adózási módot választott. 2021-től minden számlát fel kell tölteni a NAV Online Számla rendszerébe. Rövid távú lakáskiadás esetén kötelező az NTAK-ba való regisztráció és a szálláshely-szolgáltatási tevékenység pontos bejelentése. Az adófizetési kötelezettséget negyedévente előleget fizetve is lehet teljesíteni, így elkerülhetők az év végi nagyobb adóterhek.

Források

Ez a cikk az Arsboni 2025. tavaszi gyakornoki programjának keretében készült.

Ha felkeltette az érdeklődésed az Arsboni Gyakornoki Programja, akkor ne maradj le, jelentkezz itt!