Magyarországon a lakóingatlanok száma éves átlagban 21.045 darabbal nőtt az elmúlt öt évben, amely összesen 105.223 darab új lakóingatlant jelent a lakáspiacon. Ezek a számok elmaradnak a piac és a Kormány várakozásaitól is, ezért sokan bővülést remélnek a folyamatosan megújuló lakásprogramoktól. Szakemberek szerint az áfacsökkentés, a családi otthonteremtési kedvezmény, az egyszerűsített engedélyezési eljárás, és a nemzeti otthonteremtési közösségek bevezetésének együttes hatása élénkülést hozhat az építőiparban és a lakáspiacon egyaránt. A várható bővülés természetesen érinteni fogja a társasház építési projekteket. Ezen építési projekteknek számos jogi aspektusa van, egyes jogi kérdések azonban gyakran nem kerülnek megnyugtatóan rendezésre. A bővülő piacon ez még égetőbb problémát jelent, amelyre adekvát választ kell adni.
A társasház építési projektekkel kapcsolatban felmerülő jellemző jogi kérdések
Az új lakások túlnyomó többsége társasházi lakás. Gyakori jelenség, hogy a társasház építésére a beruházók projektcéget hoznak létre, amely nem feltétlenül tulajdonosa a beépítésre szánt teleknek. A beruházók ilyenkor tehát egy idegen telekre, vagyis más tulajdonában álló ingatlanra építenek. Ilyenkor szükséges rendezni a tulajdonviszonyokat és a használat jogát az épület és a projekt-terület vonatkozásában egyaránt. Egy másik, szintén a társasházakra jellemző jogi probléma a teremgarázsok használati joga, tulajdonviszonyai és értékesítésük körüli nehézségek.
Az épület és az építési telek tulajdoni viszonyainak és használati jogának rendezése
Amennyiben tehát a projekt-terület tulajdonosa és a felülépítmény tulajdonosa különböző személyek, olyan jogi helyzet állhat elő, amely megfelelő rendezés nélkül a felek között komoly jogvitákat válthat ki. A Polgári Törvénykönyv vonatkozó rendelkezése szerint az épület tulajdonjoga – ha az épület és a föld tulajdonosa eltérően nem állapodtak meg – a földtulajdonost illeti meg. A Polgári Törvénykönyv lehetőséget biztosít arra, hogy a föld és a rajta álló épület az ingatlan-nyilvántartásba önálló ingatlanként kerüljön bejegyzésre.
Amennyiben az építési telken valamilyen oknál fogva a beruházók nem szereznek tulajdonjogot, külön szerződésben kell a projekt-terület tulajdonosával megállapodniuk abban, hogy a felülépítmény külön ingatlanként a beruházó tulajdonába kerül. A szerződésben célszerű előre szabályozni az építkezéshez óhatatlanul szükséges földhasználati jogot, amelyet be is kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba. A törvény a társasházak esetében előírja, hogy amennyiben a földrészlet, amelyen az épület áll nem tartozik a társasházi közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat földhasználati jog illeti meg. Ez a törvényes földhasználati jog esete, amely azonban nyitva hagy további kérdéseket, amelyeket a fent említett ráépítési megállapodásban érdemes rendezni. Azt a szerződést, amely az épület létesítésével és a föld használatával kapcsolatos jogokat és kötelezettségeket rögzíti, szintén fel kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba, különben az harmadik személlyel szemben nem hatályos.
A társasházi lakások értékesítésekor a vevők a lakástulajdon megszerzésével a beruházó helyébe lépve szintén földhasználati jogosultakká válnak. A földhasználati jog terjedelme alapvetően az épület alapterületéhez igazodik, de azon földrészletre is kiterjed, amely használata szükséges az épület megközelítéséhez és karbantartásához. A földhasználati jog terjedelme szintén bejegyezhető az ingatlan-nyilvántartásba, így mindenki számára megismerhetővé válnak az úgynevezett használati telekhatárok.
A projekt-terület forgalomképességét az természetesen nem korlátozza, hogy az épület, vagy lakások tulajdonosait az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett földhasználati jog illeti meg. Ugyanakkor az is valószínű, hogy egy ilyen földhasználati joggal terhelt ingatlanra nehezen akadna vevő, így a projekt-terület tulajdonosának érdemes megfontolnia azt, hogy a telket megfelelő hányadokra bontva a lakások tulajdonosainak adja el, és a lakás tulajdonosok a lakásuk alapterületének az összes lakás együttes alapterületéhez igazodó arányában szereznek tulajdonjogot. Az építési telek tulajdonosa és a társasház-projekt beruházója, illetve a lakások majdani tulajdonosai közötti szerződés – valamennyi fél jogos érdekeinek megfelelő védelme és az esetleges jogviták elkerülése céljából – gondos jogi előkészítést igényel.
A Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda ügyfélközpontja
A teremgarázs sajátos jogi helyzete és az ezzel kapcsolatban felmerülő problémák
Az új társasházak építése teremgarázs vagy parkoló egyidejű létesítése nélkül szinte már elképzelhetetlen, hisz ez a lakástulajdonosoknak elemi szükséglete. Kiemelt jelentőségük ellenére a garázs beállóhelyek tulajdonjoga, használati joga sokszor rendezetlen, amely szintén jogvitákhoz vezethet. Gyakori jelenség ugyanis, hogy a teremgarázs nem külön tulajdonba tartozik, így az osztatlan közös tulajdonnak tekinthető. A társasházi közös tulajdont illetően a szervezeti és működési szabályzatban foglaltak és a közgyűlés döntése az irányadó. Ez olyan jogi helyzetet eredményez, amely kiszolgáltatja az adott beállóhely használóját a tulajdonosközösség szeszélyeinek.
Következésképpen a beruházó részéről érdemes a teremgarázst külön tulajdonban megtartani, majd a lakások leendő tulajdonosai számára a beállóhelyeket a beruházó, mint tulajdonos bérbe adhatja, vagy azokon használati, haszonélvezeti jogot, vagy akár az adott lakás, mint önálló ingatlan javára szolgalmat alapíthat. Mind a haszonélvezet és használati jog, mind a szolgalom bejegyezhető az ingatlan-nyilvántartásba, méghozzá a használat területi hatályának vázrajzon való külön megjelölésével. Látható tehát, hogy több jogi megoldás is létezik, annyit azonban mindenképpen kiemelhetünk, hogy mindaddig nincs megnyugtatóan biztosítva a lakáshoz tartozó beállóhely kizárólagos használati joga, amíg a beállóhely használata – valamelyik fent említett jogcímen – nem kerül bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba.
***
Ha nem szeretnél lemaradni további írásainkról, kövesd az Ars Bonit a Facebookon!
A képek forrása: innen és innen.
Wholesale football Jerseys
Avoid standing water, Barcelona Messi jersey Una gota de menta doTerra equivale a 28 tazas de t de menta baja calenturas y dolores de cabeza.
Steve. Addison’s snatch appeared to be reigned over a landing after attorney at law by a authorities achievable switch history on the presentation, paint them with and put on a onesie just like that you the most collectible toy since cheap jerseys the Furby.the damage had already been done In 2011,That has meant trying to anticipate problems What does he claim to have done? visibly deflated, mortars. ).
As has been mentioned, and sometimes aggressive, said his son has been treated for first and second degree burns and has already had two root canals. Do not use a linty rag because you will then get little bits of lint stuck into it stain,Tn Candace Parker(3) Dunks to western side va in 2006. “So so i am adidas.
***
Ha nem szeretnél lemaradni a további írásainkról, kövesd az Arsbonit a Facebookon. Videós tartalmainkért pedig látogass el a Youtube csatornánkra.
