Az okosszerződesek által kínált lehetőségek a jövő ingatlanpiacán

Az elmúlt években a pénzügyi világ egyik legnagyobb szenzációja kétségkívül a Bitcoin és más kriptovaluták térnyerése volt. Habár a kriptovaluták a köztudatban elsősorban a korábban elképzelhetetlennek tartott árfolyam-ingadozások révén váltak ismertté, a működésük motorját képező blockchain technológia, illetve az azon alapuló fejlesztések ennél sokkal mélyrehatóbb változásokat előidézésére is alkalmasak lehetnek.

A különböző befektetési eszközök piacán a blockchain technológián alapuló fejlesztések közül is kiemelkednek az ún. okosszerződések (smart contracts) működését lehetővé tévő platformok (pld. Ethereum), amelyek nem mást ígérnek, mint a piaci tranzakciók jelenlegi rendszerének teljes megreformálását. Jelen cikkünkben ennek jogi lehetőségeit vizsgáljuk a Magyarországon előszeretettel alkalmazott befektetési forma, az ingatlanok esetén.

Az okosszerződések fogalma

Az okosszerződések alatt leegyszerűsítve olyan előre megírt programokat (protokollokat) értünk, amelyek önállóan alkalmasak arra, hogy végrehajtsák az abban foglalt rendelkezéseket. A fogalmat az egyes források szerint magyar származású Nick Szabo tudós és informatikus alkotta meg, még a ’90-es évek folyamán. Elméletben az okosszerződések lényege és legnagyobb előnye a hagyományos szerződésekkel szemben, hogy előre meghatározott és visszavonhatatlan feltételek alapján automatikusan, bármely közvetítő közreműködése nélkül végrehajtják az abban foglalt rendelkezéseket (például tulajdonjog átruházása).

A Nagy Arsboni Piackvíz összdíjazása idén több, mint 100 000 forint.

Nick Szabo szemléletes hasonlata szerint az okosszerződések működése leegyszerűsítve a mindennapi életben ismert ital automatákhoz hasonlítható. Az automata működési elve szerint a bedobott pénz ellenében külső beavatkozó nélkül odaadja a kiválasztott terméket és a visszajárót úgy, ahogy az előzetesen meghatározott feltételek mentén az okosszerződések is végrehajtják az abban foglalt tranzakciót.¹

Habár az okosszerződések elmélete lényegében húsz éve ismert, annak gyakorlati megvalósításához szükséges technológiai háttér külső beavatkozás megakadályozása, visszavonhatatlanság stb. csak a blockchain technológia megjelenésével vált elérhetővé. Ahogy Nick Szabo fogalmazott, a blockchain technológia az okosszerződések üzemanyaga.²

Feleslegessé váló közvetítők?

Mint említettük, az okosszerződések alkalmasak lehetnek arra, hogy a felek nélkülözhessék szerződéskötési folyamatban mindeddig elengedhetetlen bizalmi szereplőket (bankok, ügyvédek, jogalkalmazó szervek) azáltal, hogy az okosszerződés – egyfajta bizalmi gépként (trust machine) – maga töltené be ezeket a szerepeket.³

Az ingatlanpiacon a magyar szabályozás szerint a tulajdonjog átruházásához az eladó és a vevő között legalább két bizalmi szereplő, a jogi képviseletet ellátó személy (ügyvéd, közjegyző, kamarai jogtanácsos) és a földhivatal szükséges. A továbbiakban szigorúan jogászi szemszögből arra keressük a választ, hogy az említett bizalmi szereplők mellett (helyett) a jövőben miképpen kerülhetnének alkalmazásra az okosszerződések.

Az ingatlanforgalom jelenlegi biztosítékai

A magyar ingatlan-nyilvántartási rendszer most is számos olyan elemet tartalmaz, amelynek célja a biztonság és az ingatlanforgalom zavartalan működése. Ilyen például, hogy a tulajdonjog átszállásához nem elegendő a felek erre irányuló akarata, ahhoz a földhivatal hatósági határozata is szükséges.

Elterjedt biztosítéki eszköz az ún. függőben tartás jogintézménye, amely alapján a tulajdonjog bejegyzésére a szerződés benyújtásához képest időben később, az eladó külön okiratba foglalt és jellemzően az eljáró jogi képviselőnél letétbe helyezett bejegyzési engedélye alapján kerül sor. A benyújtás és a bejegyzés között az eladó a vevő széljegyen szereplő kérelme miatt az ingatlan tulajdonjogát nem tudja másra átruházni.

A földhivatal mellett az ingatlanforgalom másik kötelező bizalmi szereplője a jogi képviselő, aki az okiratszerkesztés és a jogi tanácsadás mellett további biztosítékokat nyújthat a felek részére, például letétkezelés útján.

Ingatlan adásvétel okosszerződéssel – az ideális eset

Ha visszatérünk a cikkünk első részében a működési alapelvvel kapcsolatban írottakra, megállapítható, hogy az okosszerződések számos fent említett funkció helyettesítésére alkalmasak lehetnek. Ezeknek a szemléltetésére lássuk az alábbi példát!

Tételezzük fel, hogy az ingatlan-nyilvántartás blockchain technológia alapján működik. Így a hagyományos szerződéskötési folyamat helyett egyszerűbb megítélésű esetekben elegendő lehet egy megfelelően elkészített okosszerződés, amely kizárólag abban az esetben rendelkezik a vevő tulajdonjogának bejegyzéséről, amennyiben az eladó az előzetesen meghatározott vételárat megfizette az okosszerződésen keresztül. A vételár eladó részére történő kifizetésére és a vevő tulajdonjogának bejegyzésére azonos időpontban és automatikusan kerülne sor, így szükségtelenné válhatna az ügyvédi letét vagy a függőben tartás jogintézménye. Az említett eszközök által betöltött szerepeket az okosszerződés is helyettesítheti, a vételár és a bejegyzési engedély az okosszerződés által automatikusan, az előre meghatározott feltételek bekövetkezése esetén kerülne kiadásra a megfelelő fél részére.

Megoldandó problémák a gyakorlatban

Habár az okosszerződések megfelelő technológiai háttér és ideális körülmények esetén valóban mellőzhetővé tehetnék a különböző bizalmi szereplők részvételét, a gyakorlatban azonban számos előzetesen figyelembe nem vehető körülmény (pld. vis maior, szerződő fél halála) bekövetkezhet. Tekintettel arra, hogy az okosszerződések csak a virtuális térben léteznek, minden eshetőség előzetes rögzítésének hiányában nem alkalmasak arra, hogy az ilyen valós életben bekövetkezett eseményekre rugalmasan és megfelelően reagáljanak.

Emellett felmerül a kérdés, milyen szereplőket ruházzunk fel az elkerülhetetlen utólagos beavatkozás jogával (például bíróságok), és az ilyen szereplők megjelenése mennyiben sodorná veszélybe a blockchain technológia által nyújtott biztonság alapját képező decentralizációt.

A fentiekben feltett kérdésekre a technológia jelenlegi szintjén szerint több válasz elképzelhető. Habár a megfelelő technológiai háttér kialakulását még számos bizonytalanság övezi, azonban a várható megvalósítás esetén az okosszerződések komoly kihívást jelenthetnek a hagyományos bizalmi jellegű szolgáltatást nyújtó szereplők részére. Az ő feladatuk, hogy a kialakulófélben lévő új rendszerben is megtalálják azokat a helyzeteket és szerepeket, ahol közreműködésük továbbra is elengedhetetlen lesz.

Dr. Boros-Gyömbér György – Sárhegyi és Társai Ügyvédi Iroda

Hivatkozások

Gyömbér Béla

Gyömbér Béla jogász, SZTNH ösztöndíjas, az ArsBoni jogi folyóirat szerkesztője. Szakmai érdeklődési területe a szerzői jog, a biztonságpolitika, az adatvédelem, az informatika. Projektmenedzser, IT projektvezető. A Magyar Iparjogvédelmi és Szerzői Jogi Egyesület tagja.

Sárhegyi és Társai logo A Tőkepiacok és Financial Technologies rovat támogatója a Sárhegyi és Társai Ügyvédi Iroda

***

Ha nem szeretnél lemaradni a további írásainkról, kövesd az Ars Bonit a facebookon.

MEGOSZTÁS