Az ingatlanpiac nemcsak a vásárlók és eladók számára kínál lehetőségeket, hanem olyan befektetőknek is, akik a tőkét hosszú távon kívánják kamatoztatni. Az egyik ilyen, jövedelmező és adókedvezményekkel támogatott lehetőség a szabályozott ingatlanbefektetési társaság (SZIT). De vajon milyen előnyökkel és kihívásokkal kell szembenézniük azoknak, akik ezt a jogi formát választják? A SZIT alapítása és működtetése különleges szabályozási keretet igényel, a konstrukció nemcsak a befektetők számára kínál kedvezményeket, hanem egyben komoly jogi és pénzügyi felelősséget is jelent.
SZIT – Mit is értünk a fogalom alatt?
A SZIT egy olyan jogi forma, amely lehetőséget biztosít a lakossági és intézményi befektetők számára, hogy közvetett módon részesedjenek az ingatlanpiac növekedéséből. A SZIT-ek legfőbb előnye, hogy a befektetők nem közvetlenül vásárolnak ingatlant, hanem egy társaság részvényeit szerzik meg, amely társaság ingatlanok bérbeadásával, fejlesztésével és eladásával szerzi a bevételeit.
A konstrukció előnyei
A SZIT-ek számos előnyt kínálnak a befektetők számára, különös tekintettel a kedvező adózási lehetőségekre. Adózási szempontból előnyös, hogy a SZIT-nek nem kell társasági adót fizetniük, amennyiben bizonyos kritériumoknak megfelel. Az egyik legfontosabb kapcsolódó feltétel, hogy a társaság bevételeinek nagy része, legalább 75%-a ingatlan bérbeadásából származzon. Továbbá, fontos követelmény, hogy a nyereség legalább 90%-át osztalékként ki kell fizetni a részvényeseknek, a magánszemély részvényesek pedig csak a szokásos személyi jövedelemadót kötelesek megfizetni a kapott osztalék után. Megjegyzendő, hogy a SZIT részvények tartása tartós befektetési számla (továbbiakban: TBSZ) keretében is lehetséges, amely lehetőséget biztosít a befektetőnek arra, hogy abban az esetben, ha a befektető a SZIT részvényeit legalább 5 évig TBSZ-en tartja, úgy mentesül az szja fizetés kötelezettsége alól. Ez azért is előnyös, mert ingatlant közvetlenül nem lehet TBSZ-re helyezni, azonban SZIT részvényeket igen, így a szabályozott ingatlanbefektetési társaság adóhatékony, likvid és szabályozott módja lehet az ingatlanpiaci befektetéseknek. A SZIT-ek részvényeinek tőzsdén kell forogniuk – például a Budapesti Értéktőzsdén vagy más, az Európai Gazdasági Térség tagállamainak tőzsdéin –, amely biztosítja a működés átláthatóságát és a részvényesek jogainak védelmét.
A SZIT-ek gyakorlati előnye a diverzifikáció, mivel a befektetők portfóliójukat szélesebb körben diverzifikálhatják, hiszen nem közvetlenül ingatlant vásárolnak, hanem egy társaság részvényeit, amely többféle ingatlanprojektet kezelhet, ami lehetővé teszi az ingatlanpiaci kockázatok jobb kezelését is. További előnyt jelenthet a likviditás, hiszen a SZIT-ek tőzsdén jegyzettek, ami lehetővé teszi a részvények gyors értékesítését, szemben a közvetlen ingatlanbefektetések kevésbé likvid jellegével.
Kifejezett gondosságot igénylő folyamatok
A SZIT-ek működése azonban kifejezett gondosságot igényel, mivel szigorú megfelelőségi követelményeknek kell eleget tenniük. Ezek közé tartozik az előírt tőke biztosítása, pénzügyi beszámolók készítése, ami magasabb működési költségeket vonhat maga után. Emellett a működésük speciális jogi előírásokhoz kötött. Az adómentesség például csak abban az esetben alkalmazható, ha a társaság minden törvényi előírást teljesít, ideértve az ingatlanportfólióra vonatkozó minőségi és mennyiségi kritériumokat is.
További kihívást jelentenek a piaci kockázatok. Az ingatlanpiac ingadozása – például gazdasági válságok idején – komoly hatással lehet a SZIT-ek működésére. Az ingatlanárak csökkenése, a bérlők kiesése vagy a fejlesztési költségek növekedése mind jelentős kockázatot hordozhatnak.
A SZIT-ek remek lehetőséget kínálnak azoknak, akik az ingatlanpiacon kívánják kamatoztatni tőkéjüket, miközben lehetőséget adnak a kis befektetők számára is, hogy részesedjenek az ingatlanpiaci hozamokból. Az előnyök, mint a kedvező adózás, a befektetési diverzifikáció és a likviditás vonzóvá teszi azokat a befektetők számára. Ugyanakkor fontos tisztában lenni a működésükkel kapcsolatos jogi és piaci kockázatokkal is. A szabályozott ingatlanbefektetési társaságoknak szigorú jogi és adózási előírásoknak kell megfelelniük, amelyeket elsősorban a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló 2011. évi CII. törvény és a vonatkozó adózási jogszabályok határoznak meg. Ha valaki SZIT-be kíván befektetni, célszerű jól tájékozódni a törvényi előírások és a piaci környezet részleteiről, hogy a legjobb döntést hozhassa.
A Built on Trust rovat támogatója a BékésPartners.***
Ha nem szeretnél lemaradni a további írásainkról, kövesd az Arsbonit a Facebookon. Videós tartalmainkért pedig látogass el a Youtube csatornánkra.
