Akárki, akármit, akárkiről? – avagy mit árul el rólunk az ingatlan-nyilvántartás

„Nincs joguk helyettem birtokolni és használni az adataimat!” „Az állampolgárok helyett csak a csalók dolgát könnyítik meg!” „Így veszik el mindened!” Ilyen és ezeknél kevésbé szélsőséges téves kijelentésekkel könnyen találkozhat az ember, ha az új ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény szerinti szabályozás témájáról próbál tájékozódni az interneten. A törvény valóban jelentős változásokat hoz az ingatlan-nyilvántartási rendszerben, cikkem célja pedig, hogy ezen változásokhoz köthető különböző tévhiteket tisztázza.

Az ingatlan-nyilvántartás rövid története

Az emberiség történelme során már korán megjelent az igény arra, hogy az ingatlanokhoz kapcsolódó jogok változását nyomon tudják követni, ennek érdekében az ingatlanok magánjogi célú nyilvántartása Magyarországon már a XIII. században megjelent. Az évszázadok során a különböző jogokat (ilyen például a tulajdonjog vagy a jelzálogjog) különböző nyilvántartásokban vezették, azonban ezek egészen a XIX. századig csupán a megismerést szolgálták, ráadásul közel sem terjedtek ki minden ingatlanra. Ebben hozott változást az 1855-től életbe lépett telekkönyvi rendszer, melyben a mai nyilvántartás két központi eleme jelent meg. Az egyik ilyen újítás volt az, hogy minden olyan ingatlant telekkönyvezni kellett, amely forgalomképes és megterhelhető. Ezen kívül megjelent a konstitutív (jogkeletkeztető hatályú) bejegyzés intézménye, ennek értelmében pedig

egyes jogok létrejöttéhez és érvényesíthetőségéhez
szükséges a nyilvántartásba való bejegyzés.

A szocialista rendszer idején, 1972-ben született meg a ma is használt ingatlan-nyilvántartás, melyben egyesítették a telekkönyvet és az állami földkönyvet (az állam számára adóztatás szempontjából lényeges adatokat az állami földkönyv azelőtt pedig a földadókataszter tartalmazta). Az ingatlan-nyilvántartás ekkortól kezdve magába foglalta az állam teljes területén megtalálható összes ingatlant. Az új szabályozás szerinti elektronikus nyilvántartás egyik alapját, a számítógépes adatfeldolgozást e jogszabály 1992-es módosítása tette lehetővé.

Az új Inytv.

A legújabb szabályozás a 2025. január 15. óta hatályos 2021. évi C. törvényben valósul meg, mely alapvető funkciójában nem hozott változást: belőle megismerhető minden országon belüli ingatlanadat, az ingatlanokhoz kapcsolódó jogok és kötelezettségek, valamint a bejegyzett személyek jogszabályban meghatározott adatai. A reálfólia elvének főszabálya szintén megmaradt a nyilvántartás alapjaként, mely azt jelenti, hogy minden egyes ingatlanhoz külön tulajdoni lap tartozik. Az törvény azonban rengeteg újítást is tartalmaz, ilyen például:

• a kódexjelleg, mely szerint az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok, tények és adatok körét egységesen csak az ingatlan-nyilvántartási szabályozás határozhatja meg;
• a teljesen elektronizált elektronikus nyilvántartás és eljárás, ennek keretein belül pedig
• a hatékonyság növelése és a gyorsabb ügyintézés,
• az országos illetékességgel rendelkező, központi földhivatal, és
• az automatikus döntéshozatal előnyben részesítése, mely alapján a bejegyzési eljárás emberi beavatkozás nélkül történik, illetve
• az elektronikus aláírás – főszabály szerinti – kötelezővé tétele az ügyvédi meghatalmazás, illetve a (közjegyzői) felhatalmazás megtételénél. Ez utóbbiról részletesebben korábbi cikkemben írtam.

Az Inytv.-ben továbbra is meghatározó a kérelemhez kötöttség koncepciója. Ez azt jelenti, hogy – főszabály szerint – a nyilvántartásban szereplő jogok és tények tekintetében változtatásra csakis akkor kerülhet sor, ha azt az arra jogosult személy kérelmezi.

A nyilvánosság mint alapelv

Az ingatlan-nyilvántartás egyik alapvető elve az, hogy a bejegyzett tények és jogok nyilvánosak, mindenki számára hozzáférhetőek és megismerhetőek. Ez egyfelől azt a lehetőséget biztosítja, hogy mindenki tisztában lehessen az ingatlanok jogi helyzetével, másfelől pedig azt, hogy mivel az mindenki előtt „ismert”, senki se hivatkozhasson arra, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tényről vagy jogról nem volt tudomása. A nyilvánossághoz szorosan kapcsolódik az a vélelem, hogy a nyilvántartásba foglalt minden adat helyesnek tekintendő (közhitelesség elve). Más szóval:

ami fel van benne tüntetve, fennáll, ami pedig nincs, az nem áll fenn
– az ellenkező bizonyításáig.

A jogbiztonság szempontjából ez azért lényeges, mert az ingatlan-nyilvántartásba vetett bizalom stabil alapot teremt az ingatlanokkal kapcsolatos jogügyletekhez, csökkentve a jogviták és az azokból eredő kockázatok esélyét. Ezáltal az ingatlan-nyilvántartás nem csupán a tulajdonosok érdekeit védi, hanem elősegíti a gazdasági élet zavartalan működését is, különösen az ingatlanpiacon.

A nyilvánosság további jogállami célokat is szolgál. A nyilvános adatok lehetőséget nyújtanak a közhatalom átláthatóságának ellenőrzésére, például a közpénzek felhasználásának nyomon követésére, valamint egyéb beruházások, ügyletek szabályszerűségének, befolyásoltságának vizsgálatára. A nyilvánosság elve a szólásszabadság kiteljesítésében is fontos szerepet játszik, hiszen közérdekű információk hiányában nehéz megfelelő tényekkel alátámasztott véleményeket, kritikákat megfogalmazni, melyek nélkülözhetetlenek egy jól működő demokráciához.

Az átláthatóság és a nyilvános adatok hozzáférhetősége révén az állampolgárok ellenőrizhetik a hatóságok munkáját, felfedhetik a visszaéléseket, és megalapozottan vehetnek részt a közéleti párbeszédben. A nyilvánosság tehát nemcsak a tájékoztatást szolgálja, hanem alapvető eszköze a hatalom kontrolljának és a jogállamiság védelmének is.

Személyes adatok: hozzáférés vagy védelem?

Az ingatlan-nyilvántartás funkcióinak betöltése érdekében fontos, hogy olyan adatok is szerepeljenek benne, amelyek alapvetően magánjellegűek. Ilyen például a név, a születési év, az anyja neve, vagy a lakcím. Ezek az adatok azért elengedhetetlenek, mivel egyértelműen azonosítják az ingatlanokkal kapcsolatos jogok jogosultjait. Az, hogy ezeket bárki megismerheti, ugyanakkor az információs önrendelkezési jogot korlátozza, hiszen az érintett személyeknek nincs teljes kontrolljuk afelett, hogy ki és milyen célból férhet hozzá az adataikhoz. Éppen ezért,

a személyes adatok megismerhetőségét az új Inytv. a korábbihoz
képest még szigorúbb feltételekhez köti.

A törvény pontosan meghatározza, hogy az ingatlan-nyilvántartásból milyen célból, kik és milyen feltételek mellett férhetnek hozzá adatokhoz.

A korábbi szabályozással egyezően az új Inytv. is megállapítja, hogy az ingatlan-nyilvántartás nyilvános, és az abban szereplő tulajdoni lap és térkép tartalmát bárki megismerheti, arról feljegyzést készíthet, továbbá hiteles másolat vagy tanúsítvány kiadását kérheti. Újítás azonban, hogy a minden állampolgár számára hozzáférhető „egyszerű” tulajdoni lapból csak a természetes személy névadata és születési éve, valamint lakcíme ismerhető meg, ezek is csak akkor, ha a lekérdezés célját megjelöljük. Minden más személyazonosító adat – valamint az állampolgárságra vonatkozó adat – csak törvényben meghatározott célból és törvényben meghatározott személyek számára hozzáférhető – a jogosult anyja nevére vonatkozó adattól eltekintve ez már a korábbi nyilvántartási rendszerben is így volt.

A szigorítás megalapozottságát a törvény indokolása szerint „adatvédelmi igények” támasztják alá. Ez vélhetően egyfelől a GDPR (az Európai Unió Általános Adatvédelmi Rendelete) szigorú szabályainak való megfelelést célozza, másfelől pedig a korlátozással a csalások és a visszaélések számát kívánta csökkenteni a jogalkotó. Felmerülhet azonban a kérdés, hogy indokolt volt-e a személyes adatokhoz való hozzáférés lehetőségét ilyen mértékben megnehezíteni, vagy legalábbis korlátok közé szorítani. A szabályozás ugyanis egyszerre erősíti az adatvédelmet, ugyanakkor megnehezíti a nyilvántartás eredeti céljainak – az átláthatóság és a jogbiztonság biztosításának – teljesülését.

Információszabadság kontra információs önrendelkezés

Az utóbbi időben előtérbe került az egyén személyes adataival való önrendelkezési joga, mint alkotmányos alapjog. Ennek oka a különböző elektronikus rendszerek és nyilvántartások gyors térnyerése, melyek az ilyen adatokkal való visszaéléseket jelentős mértékben megkönnyítették. Az olyan csalások, mint az adathalászat, a személyazonosság-lopás vagy a jogosulatlan adatfelhasználás egyre gyakoribbá váltak. A GDPR pontosan ezekre a problémákra reagálva vezette be az adatvédelem szigorúbb szabályait, amelyek célja, hogy az egyének teljesebb kontrollt gyakorolhassanak a rájuk vonatkozó személyes adatok felett. Azonban – ahogy már fentebb kifejtésre került – az ingatlan-nyilvántartásnak tartalmaznia kell ilyen adatokat ahhoz, hogy a funkcióját be tudja tölteni.

Miközben az adatvédelem erősítése üdvözlendő, sokak szerint a már korábban is kellően szigorú szabályozás ilyen változtatása szükségtelenül és aránytalanul korlátozza az információszabadságot. Ez az aggodalom különösen olyan ügyekben merülhet fel, ahol a vagyon eredete vagy tulajdonjoga körüli kérdések társadalmi vagy jogi szempontból relevánsak. Ilyen lehet például egy korrupciós ügy vagy egy tisztázatlan pénzügyi hátterű ingatlanügylet. Az egyes ingatlanok tulajdonosai csupán a szabadon hozzáférhető adatok alapján (így különösen a jogosult anyja neve hiányában) nehezebben beazonosíthatóak, kiváltképp, ha nem rendelkeznek egyedi névvel. Ennek megfelelően elegendő adat eléréséhez a lekérdezésnek meghatározott célból kell történnie. Döbrentey Dániel, a Társaság a Szabadságjogokért Politikai Szabadságjogi Projektjének vezetője szerint az új szabályozás következtében „nagyon kényelmes lesz eltitkolni azt, hogy ki milyen vagyonelemet szerzett”.

Mások szerint azonban az adatvédelem erősítése szükséges és indokolt lépés volt, különösen egy egyre inkább digitalizáltabb világban, ahol a személyes adatok védelme napról napra több hangsúlyt kap. A szigorítások támogatói azzal érvelnek, hogy a korábbi szabályozás kevésbé védte az érintettek magánszféráját, és az adatok könnyű hozzáférhetősége gyakran vezethetett visszaélésekhez. Például könnyebben előfordulhatott, hogy magánszemélyek az ingatlan-nyilvántartásból származó információkat nem jogszerű célokra, hanem zaklatásra vagy csalások előkészítésére használták fel.

A jogalkotó célja mindenesetre az volt, hogy közelebb kerülhessünk a két alkotmányos alapjog közötti egyensúly eléréséhez, mely egyszerre garantálja a jogbiztonságot és az átláthatóságot, miközben megóvja az érintettek magánszféráját.

Hogyan épül fel a nyilvántartás, és milyen adatokat tartalmaz?

Az ingatlan-nyilvántartás tartalmazza az ingatlanok adatait, az ingatlanhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogokat, tényeket, valamint a jogosultként bejegyzett személyek azonosításához szükséges adatokat. Ezen adatok az új rendszerben kizárólag elektronikusan vannak tárolva, az adatbázisból megismerhető – a különböző korlátozások és feltételek mellett – valamennyi ingatlanadat, ingatlan-nyilvántartási térképi adat, bejegyzett jogosulti adat, széljegy, érvényes jog és tény, valamint azon törölt jog, tény és ingatlanadat, amely az adott ingatlan tulajdoni lapjának digitalizálásakor és azt követően az elektronikusan vezetett tulajdoni lapon feltüntetésre került.

Az ingatlanügyi hatóság és meghatározott miniszterek ezen adatokhoz bármiféle megkötés nélkül hozzáférhetnek, illetve a feladatellátásukhoz szükséges mértékben a különböző közfeladatot és igazságszolgáltatási tevékenységet ellátó szervek is betekinthetnek a nyilvántartás adataiba. Minden lekérdezés tekintetében fontos korlátozás, hogy a lekérdezés csak rendkívül szűk körben (például bíróság, ügyészség és gyámhatóság meghatározott ügyekben) történhet abból a célból, hogy azok alapján egy személy valamennyi ingatlana vagy bejegyzett joga megállapítható lehessen.

A nyilvántartásban alapvetően az okirattárból, az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisból, a tulajdoni lapból, valamint az archív térképi adatok adatbázisából és a törölt bejegyzések állományából áll. Ezek közül természetes személyek csak az első háromhoz férhetnek hozzá:

1. Az okirattárban szerepelnek azok a magán- és közokiratok, amelyek a nyilvántartás tartalmában bekövetkezett változások alapjaként szolgálnak. Ilyen például a bejegyzés alapjául szolgáló kérelem, a papíralapú és elektronikus okirat, hatósági felhívás, és minden irat, amely ingatlan-nyilvántartási ügyben keletkezett. Ezen adatok a nyilvánosság számára csak akkor érhetők el, ha a kérelmező igazolja, hogy a megismeréshez az érintettek hozzájárultak vagy a megismerés joga érvényesítéséhez vagy kötelezettsége teljesítéséhez szükséges.
2. A térkép tartalmába – kérelem alapján – bárki betekinthet, és arról másolatot kérhet. A térképkivágat teljes másolat igénylése esetén az előzetes változásokat is tartalmazza.
3. A tulajdoni lap az ingatlan-nyilvántartás legmeghatározóbb eleme, ez tartalmazza az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és tényeket. I. részében az ingatlan tárgyi jellemzői (például a település neve, az ingatlan helyrajzi száma, területnagysága), II. részében a tulajdonjogi helyzet leírása található (itt szerepel a tulajdonosi jogállás és a tulajdoni hányad), III. része pedig az ingatlan terheit (jelzálogjog, haszonélvezeti jog stb.), valamint azok jogosultjaihoz kapcsolódó tényeket tartalmazza. A tulajdoni lapon található még a széljegy, amely a folyamatban lévő eljárás(ok)ról tájékoztatást adó ideiglenes feljegyzés. Széljegyezni kell például a különböző bejegyzési kérelmeket és a végrehajtási eljárás megindítását.

A tulajdoni lap megismerésének módjai

A tulajdoni lapon szereplő adatok tulajdonilap-másolat szolgáltatással, tulajdonilap-másolatba történő betekintéssel, valamint földkönyvi adatszolgáltatással ismerhetők meg. A tulajdonilap-másolatnak három formája igényelhető:

• szemle tulajdonilap-másolat, mely tartalmazza tulajdoni lap három részét, valamint a széljegyet,
• teljes tulajdonilap-másolat, melyen ezen kívül az elektronikusan tárolt törölt adatok, jogok és tények is megtalálhatók, valamint
• ügyleti tulajdonilap-másolat, amely a teljes tulajdonilap-másolat adatain kívül a bejegyzett és törölt jogok, tények jogosultjainak – a személyi azonosítón kívüli – a tulajdoni lapon feltüntetett valamennyi azonosító adatát is tartalmazza.

A tulajdonilap-másolatokat az ingatlanügyi hatóság szolgáltatja – papír alapon vagy elektronikusan –, ezzel egyenértékű tanúsítványt pedig a közjegyző is kiállíthat. Fontos garanciális szabály az, hogy a tulajdonilap-másolat nem adható tovább, kizárólag a szolgáltatása iránti kérelemben meghatározott célra használható fel, és szerkeszthető formában nem szolgáltatható. A fővárosi és vármegyei kormányhivataloknál lehetőség van a tulajdonilap-másolatba betekinteni annak, aki az adott ingatlan tulajdoni lapján jogosultként szerepel.

A tulajdoni lap tartalmát földkönyvi adatszolgáltatás útján lehet még megismerni. A földkönyv a tulajdoni lapon szereplő adatoknak az igénylő igényei szerint leválogatott és összeállított összességét tartalmazó elektronikus dokumentum. A földkönyv fajtái közül az adat-földkönyv és a statisztikai földkönyv bárki által igényelhető, ezeken azonban személyes adatok nem szerepelnek. A jogosulti adatokkal kiegészített földkönyv és tulajdonosi földkönyv már tartalmaznak személyes adatokat, viszont ezeket csak az érintett hozzájárulásával, illetve meghatározott célból és csak meghatározott szervek igényelhetik.

Az elektronikus tulajdonilap-másolat kérésére és földkönyvi adatszolgáltatásra természetes személyek számára a digitális államról szóló törvény szerinti elektronikus azonosítást követően van lehetőség.

Megalapozottak-e a félelmek?

A digitális átállás az ingatlanok tekintetében különösen kényes kérdés, hiszen az ingatlan-nyilvántartás olyan információkat kezel, amelyek nemcsak a tulajdonosok személyes adatait, hanem jelentős vagyoni értékeket is érintenek. Az új szabályozás azonban – ha a magánszemély oldaláról nézzük – sok pozitív változást hozott a rendszerben. A kérelemhez kötöttség alapján

az ingatlanhoz kapcsolódó jogainkkal továbbra is csak mi rendelkezhetünk, de az automatikus döntéshozatal segítségével ezt gyorsabban és hatékonyabban tehetjük meg.

A személyes adatainkat „kívülállók” csak korlátozottabb körben és célhoz kötötten ismerhetik meg, a személyes adatok jogosulatlan vagy céltól eltérő kezelése pedig – a GDPR-ral összhangban módosított Btk. alapján – bűncselekménynek minősülhet. Az új rendszerben az adatbiztonság és a rendszer stabilitása erősödött, az adatvesztés és a technikai hibák kockázata pedig számottevően csökkent. Mindezen intézkedések és újítások garantálják mind a személyes adataink biztonságát, mind pedig a tulajdonjogunk védelmét.

Ez a cikk az Arsboni 2024. őszi gyakornoki programjának keretében készült.

Forrásjegyzék