Szorul a hurok a rövid távú lakáskiadás körül – Szabályozási tervek a fővárosban

A rövid távú lakáskiadás (köznyelvben csak Airbnb-ként ismert megoldás) körüli szabályozási viták új lendületet kaptak. Az elszálló ingatlan árak és albérleti díjak ellen védekezni kívánó Budapest, sok más európai főváros példáját követve, célba vette az Airbnb-t. De miért is tulajdonítanak ilyen nagy hangsúlyt a rövid távú lakáskiadásnak? Mit tartalmaznak az idén megjelent szabályozások és miben tér el a Kormány és Terézváros stratégiája? Jelen cikk ezekre a kérdésekre próbál válaszokat adni.

A probléma forrása

Az utóbbi években az egész ország területén elszabadultak az ingatlanárak, ezzel együtt pedig elképesztően megnövekedtek a bérleti díjak. Ennek a hatása a leginkább Budapesten nyilvánult meg, ahol a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) és az ingatlan.com közös kimutatásai alapján az elmúlt négy évben közel százezer forinttal növekedtek a lakbérek. Ez az elképesztő költségnövekedés arra sarkalja az önkormányzatokat és a Kormányt egyaránt, hogy új szabályozási módszerekkel próbáljanak meg fellépni a fővárosban jelentkező lakhatási válsággal szemben. De hogyan is jön a képbe az Airbnb?

Az Airbnb hatása a budapesti lakáspiacra

Az Airbnb elsődlegesen és közvetlen módon a belvárosban fejti ki hatását a lakásbérleti árakra, ahol a turisták által kedvelt helyszínek találhatók (ilyen például az V., a VI. és a VII. kerület). A rövid távú lakáskiadás jövedelmezősége miatt sok tulajdonos inkább az Airbnb mellett dönt, mintsem hogy hosszú távra kiadja ingatlanját. Ez a döntés csökkenti a hosszútávú bérleti piac kínálatát, ami több negatív hatással is jár. A bérleti piac kínálatának csökkenése miatt nagyobb verseny alakul ki a bérlők között, ami a tulajdonosokat is arra ösztönzi, hogy magasabb bérleti díjakat szabjanak meg. Ez különösen negatívan érinti a fiatalokat és az alacsonyabb jövedelmű rétegeket, akiknek egyre nehezebb megfizethető lakhatást találniuk. Ez a folyamat egyfajta árfelhajtó hatást gyakorol a perifériákra is, mivel a belvárosi lakásárak emelkedésével a bérlők egy része a külső kerületek felé fordul, ami idővel ott is növekedő hatást eredményez a bérleti díjakban. Ez azt jelenti, hogy az Airbnb közvetetten a külsőbb városrészek bérleti piacára is nyomást gyakorol, hiszen az igények átterelődése ott is az árak fokozódását eredményezi.

Mennyi az annyi az Airbnb-k terén?

A Magyar Turisztikai Ügynökség vezérigazgatója, Könnyid László által közölt adatok alapján a budapesti lakáskiadási piac 2023-ban drasztikusan átalakult. Egy év alatt a magán- és egyéb szálláshelyek száma 32%-kal nőtt, míg a férőhelyek száma 24%-kal, a vendégéjszakák száma 29%-kal, és a vendégek száma pedig 38%-kal emelkedett. Az év végére a fővárosban már közel 13.000 szálláshely működött, amelyet több mint 8.200 szolgáltató üzemeltetett, mintegy 26.000 szobával és közel 58.000 férőhellyel. Az Airbnb-típusú szobák száma tehát már meghaladja a hagyományos szállodai szobákét, ami jól tükrözi a rövid távú bérbeadás gyors térnyerését Budapesten. Ez a hatalmas expanzió 2024-re két eltérő szabályozást is elétre hívott már a VI. kerületi önkormányzat és a Kormány által.

Mit tehet egy kerület?

A szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásának részletes feltételeiről és a szálláshely-üzemeltetési engedély kiadásának rendjéről szóló, 239/2009. Korm. rendelet 2020. évi módosítása önkormányzati szinten lehetővé tette a kiadható napok számának korlátozását, mely segítségével beszűkítheti az Airbnb-zés lehetőségeit a saját területén egy kerületi önkormányzat. A szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásának egyéb feltételeit azonban a jogszabály (2005. évi CLXIV. törvény a kereskedelemről) a Kormány hatáskörébe sorolja, így a fő jogalkotó a kérdésben továbbra is ő maradt.

Szabályozás 1: Terézvárosi „abszolutizmus”

A VI. kerületi önkormányzat 2024. szeptember 2-án szavazást indított lakosai körében a rövid távú lakáskiadás 2026 januárjától történő teljes betiltásáról. Gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a magánszálláshelyen az egy naptári éven belül szálláshely-szolgáltatás céljára felhasználható napok számát nullában határozzák meg. A szavazáson nem volt érvényességi küszöb kikötve a részvételt illetően, az önkormányzat mégis ügydöntőnek ítélte meg azt, azaz kötelezettséget vállalt arra, hogy a szavazás eredményétől függően fogja benyújtani a polgármester a javaslatot a közgyűlés felé. A rendeletet megszavazták a képviselők (csupán a Kétfarkú Kutya Párt képviselője szavazott nemmel, a Fidesz-KDNP és a HAFE képviselője pedig nem szavazott), azonban a döntés igencsak nagy port kavart.

A támogató szavazók arra hivatkoztak, hogy a helyi népszavazás eredménye kellő legitimást ad a döntésnek, és hogy az elfogadott rendelet valójában a kerület lakóinak akaratát juttatja érvényre. Soproni Tamás (a kerület polgármestere) azt is kiemelte, hogy a 2026-os hatályba lépés következtében a vállalkozásoknak kellő ideje lesz a modellváltásra. A rendelet ellenzői azonban a szakmai szervezetek állásfoglalásait vették figyelembe, tekintettel arra, hogy a népszavazást követően csaknem 26 szakmai szervezet (többek között a Magyar Apartmankiadók Egyesülete és a Magyar Vendéglátók Ipartestülete) közös nyilatkozatban elutasította a rövid távú lakáskiadás teljeskörű betiltását. Állásfoglalásukban egy kompromisszumos megoldást javasoltak a teljes betiltás és a jelenlegi szabályozás között.

A rendelet megszavazása óta kecsegtető adatok érkeztek az ingatlan vásárláson gondolkodók számára, ugyanis az ingatlan.com felmérései alapján 2024. augusztusától (ekkor jelentették be a teljes tiltásról szóló terveket) 2024. októberéig az 50 négyzetméternél kisebb eladó lakások – klasszikusan ezeket használják a tulajdonosaik Airbnb-s kiadásra – száma közel 50 százalékkal növekedett, valamint a négyzetméter áraik 5 százalékkal csökkent. Ennek a hatása várhatóan tovább fog gyűrűzni a lakbérek mértékére is, tehát összességében pozitív hatásokról beszélhetünk a rendeletet illetően a bérlők szemszögéből is.

Szabályozás 2: A Kormány „országos” jogszabálytervezete

2024. október 21-én érkezett a Nemzetgazdasági Minisztérium által korábban belengetett jogszabálytervezet, mely két komoly törvénymódosítással tervezi megfékezni az Airbnb jelentette piactorzító hatásokat.

Az egyik lényeges változás az adóemelés a fizetővendéglátó tevékenységet végző magánszemélyek számára, akik Budapesten működtetnek szálláshelyet. Az érintett szálláshelyek tételes átalányadója az eddigi évi 38.400 forintról 150.000 forintra emelkedne lakószobánként, amennyiben a tárgyi adóévet megelőző második évben az adott településen a vendégéjszakák száma meghaladta a 2 milliót. Ez a kritérium jelenleg egyedül Budapestet érinti: a főváros vendégéjszakáinak száma ugyanis messze felülmúlja a többi települését. Siófok, a második legnagyobb vendégéjszaka-számmal rendelkező város, mely 1,12 millió vendégéjszakát regisztrált 2023-ban.

A tervezet másik jelentős eleme, hogy a Kormány 2026 végéig felfüggesztené az új magánszálláshelyek és egyéb szálláshelyek nyilvántartásba vételét Budapest közigazgatási területén. Ez az intézkedés kifejezetten a fővárosban működő Airbnb-szálláshelyek számának növekedését hivatott megfékezni. Az indoklás szerint a cél az bérletpiac stabilizálása és a bérleti díjak emelkedésének megfékezése – ezek a problémák ugyanis elsősorban a fővárosi lakáspiacon éreztetik hatásukat.

A jogszabálytervezethez készült hatásvizsgálati lap szerint a módosítás közel 2,7 milliárd forinttal növelné a költségvetési bevételeket, főként a megemelt átalányadóból származó többlet miatt. Érdekes részlet, hogy a Kormány a hatásvizsgálati lap elkészítésébe bevonta a Magyar Turisztikai Ügynökséget, amely egy munkanap alatt végzett a feladattal, noha a módosítás 2025. január 1-jén lépne hatályba, és a hatásvizsgálat 2024-2026 közötti időszakra készült.

Konklúzió

Az Airbnb-re és hasonló szállásplatformokra irányuló figyelem Magyarországon is egyre erősebb. Az új szabályozás célja, hogy a fővárosi lakáspiacon enyhítse a bérleti díjak drasztikus emelkedését, és megfékezze a rövid távú bérbeadás gyors elterjedését. Az, hogy ezek az intézkedések elérik-e a céljukat, egyelőre kérdéses, és az új jogszabályok eredményességét csak hosszabb távon lehet majd megítélni. Terézváros és a törvénymódosítás példájából kiindulva azonban előrevetíthető, hogy ha sikerül a bérleti díjakat alacsonyabb szintre hozni, úgy ezek a szabályozások országosan is követendő precedenst teremthetnek, és hozzájárulhatnak egy fenntarthatóbb bérleti piac kialakulásához.

Ez a cikk az Arsboni 2024. őszi gyakornoki programjának keretében készült.

Forrásjegyzék