Kit vehet elő, ha fején találja a szöget?

Egy városi séta megannyi veszélyt rejthet magában. Bármikor eleshetünk egy kátyú miatt és eltörhetjük a lábunkat, elüthet egy autó, kirabolhatnak, de szélsőséges esetben még akár egy tetőcserép is jól fejbe vághat bennünket. De mégis mit tehetünk, ha az utóbbi következik be, és a híres sláger szövegével ellentétben nem éppen aranyeső hullik nekünk, hanem vakolat és épületrészek? Cikkünkben egy fiktív jogeseten keresztül erre keressük a választ.

Képzeljük el, hogy egy kissé szeles reggelen munkába indulunk, és a járdán haladva megpillantunk egy „Vigyázat! Omlásveszély!” feliratú A/4-es laminált papírlapot egy kissé romos bérház homlokzatán. A szembe jövő Marika néni következetesen ki is kerüli a rizikós útszakaszt. Mi azonban sietünk, hiszen szokás szerint megint késésben vagyunk, és már előre félünk tőle, hogy főnökünk rosszalló tekintettel fog bennünket fogadni, ezért mit sem törődve a veszéllyel haladunk tovább. Ekkor azonban egy nagyobb fuvallat hatására bekövetkezik az, amitől titokban mindnyájan félünk: törött cserépdarabok egy kevés vakolattal társítva hirtelen a fejünkre esnek.

Bár ez szerencsére nem tartozik a leggyakoribb élethelyzetek közé, de bármelyikünkkel megtörténhet, ezért érdemes tudni, hogy milyen jogi szabályozás vonatkozik az ilyen jellegű károkozásra. Erre első körben a deliktuális felelősség területén találjuk meg a választ, hiszen általános szabály, hogy aki másnak jogellenesen kárt okoz, köteles azt megtéríteni. Ahhoz pedig, hogy a károkozó felelőssége megállapítható legyen, nekünk kell bizonyítanunk a kárt, a károkozó magatartást és azt, hogy ezek között okozati összefüggés van; a kártérítési igény sikerességéhez azonban az előbbi feltételek fennállása mellett szükséges az is, hogy a károkozás jogellenes és a károkozónak felróható legyen.[1] Ezek közül a jogellenesség alapvetően vélelmezett, a károkozó felróhatósága pedig abban az esetben állapítható meg, ha nem tudja magát kimenteni, azaz nem az adott helyzetben általában elvárható módon járt el.

Ki és miért felelős?

Az előbbiekből nem meglepő módon az következik, hogy a károkozásért a károkozó lesz a felelős, de a deliktuális felelősség általános szabályai mellett speciális szabályok vonatkoznak az épületkárokért való felelősségre.

A károsult az épület egyes részeinek lehullása vagy az épület hiányossága miatt bekövetkezett kár esetén elsősorban az épület tulajdonosával szemben érvényesíthet igényt[2],

ami teljesen logikus, hiszen neki van lehetősége arra, hogy a kár bekövetkeztét megelőzze és az ő személye mindig ismert szemben a tényleges károkozóéval, akit jóval nehezebb felkutatni. Mindazonáltal amennyiben a károsult tudja, hogy ki volt a tényleges károkozó, akkor dönthet úgy, hogy vele szemben érvényesít igényt; ebben az esetben az általános deliktuális felelősség alapján.[3]

Ez utóbbi viszont egyáltalán nem azt jelenti, hogy az épület tulajdonosa a kivitelezőre háríthatja a felelősséget, ha a kár amiatt következett be, mert a kivitelező megsértette az építkezésre vonatkozó szabályokat. Ha azzal akarna lerázni bennünket az épület tulajdonosa, hogy ő nem tehet semmiről, mert a kivitelező végzett rossz munkát, akkor nyugodtan közölhetjük vele, hogy ő értelemszerűen majd elszámolhat a kivitelezővel később.[4] Nekünk viszont minden lehetőségünk adott, hogy a tulajdonossal szemben érvényesítsük igényünket, így az ilyen felelősségáthárításoknak nem szabad bedőlnünk. Természetesen amennyiben valaki imád nyomozni és sokat bíróságra járni, választhatja azt, hogy felkutatja a kivitelezőt és vele szemben próbál meg igényt érvényesíteni, de azoknak, akik nem szeretik megnehezíteni a saját életüket, nem ajánlanám ezt a megoldást.

Mi micsoda?

Mielőtt tovább mennénk, érdemes tisztáznunk egy fontos fogalmat: a Ptk. az épület fogalmat használja e speciális felelősségi tényállás során. Ez a fogalom megtévesztő lehet első hallásra, mert arra gondolhatunk, hogy ez akkor minden bizonnyal csak a házakra, üzletekre és egyéb hasonló jellegű ingatlanokra vonatkozik, de ez koránt sincs így. A Ptk. értelmező rendelkezései szerint ugyanis az épületekre vonatkozó rendelkezéseket más építményekre is megfelelően alkalmazni kell.[5] Az építmény pedig közigazgatási jogi fogalma szerint az épület és a műtárgy gyűjtőfogalma.[6] Ennélfogva tehát a műtárgyak (pl. híd, torony) kapcsán felmerülő károk esetén is ez a felelősségi forma az igényérvényesítés alapja. Mivel a Lánchíd rossz állapota az utóbbi időben napi téma volt, ezért előfordulhat, hogy a lezárása előtt valaki csak vonakodva akart átsétálni rajta. Ha nem is megnyugtató, de mindenképpen hasznos azt ismerni, hogy amennyiben a bármilyen hídon sétál valaki és annak egy darabja esik rá, akkor a híd tulajdonosa az épületkárokért való felelősség alapján fog felelni.

Fiktív jogesetünkben egyértelműen az épület egyes részeinek lehullása okozott kárt, de ez nem mindig ilyen egyértelmű. Csakis az tekinthető ugyanis az épület részének, ami azzal tartósan vagy más módon lett egyesítve.[7] Tehát ha a negyedik emeleten élő virágkedvelő Kovács család ablakpárkányra helyezett muskátlisládája esik le valamilyen oknál fogva és ezzel okoz kárt valakinek, akkor gyakorlatilag előnyösebb helyzetbe kerül a károsult, mert nem csak az épület tulajdonosa lesz a felelős, hanem a Kovács család is, hiszen az épületen elhelyezett tárgyak leesésével okozott kárért az épület tulajdonosa és az, akinek érdekében a tárgyat elhelyezték egyetemlegesen felelnek.[8] Ez azonban csakis akkor van így, ha egyértelműen beazonosítható az, hogy kinek az érdekében lett elhelyezve az épületen az adott tárgy. Ha ez nem állapítható meg és a tárgy az épület részének tekinthető, akkor az épület tulajdonosa lesz a felelős, míg amennyiben a tárgy nem az épület része, akkor az általános szerződésen kívül okozott károkért való felelősség szabályai az irányadóak.

Nem is feltétlenül csak az épület egyes részeinek lehullása okozhat kárt, hanem az épület hiányosságai is, mint pl. ha nincs korlát lépcső mellett. A bírói gyakorlat következetesen kitart egy szokatlannak tűnő követelmény mellett is. Az épület hiányosságának tekintik ugyanis a hófogó rács hiányát, illetve a karbantartás során kötelező kármegelőzés megsértésének a hóeltakarítás elmulasztását, így ha télen a tetőről valakire vagy valamire rázúdul a hó, akkor az épület tulajdonosa ezért is felelős lesz.[9] Itt szeretném felhívni a figyelmet arra, hogy bár tényleg kevéssé ismert ez a követelmény, de jogszabályban meghatározott esetekben kötelező a tetőre hófogót szerelni[10]; amennyiben pedig ezen követelmény nem teljesül, úgy az épülettulajdonos nem tudja kimenteni magát, hiszen megsértette az építkezésre vonatkozó szabályokat. Éppen ezért fontos, hogy az építkezés során körültekintően járjunk el és az ilyen apróságnak tűnő dolgokra is fordítsunk figyelmet.

Mint minden kárfelelősség esetén, itt is figyelemre méltó szempont az előreláthatóság. Ez abból következik, hogy a kárfelelősség megállapításához szükséges az okozati összefüggés a kár bekövetkezte és a károkozó magatartás között. A Ptk. szerint ugyanakkor nem állapítható meg az okozati összefüggés azzal a kárral kapcsolatban, amelyet a károkozó nem látott előre és nem is kellett előre látnia. Ez utóbbi viszonylag szubjektív kategória, és a bírói gyakorlat e téren is igencsak szűkszavú az eddigi tapasztalatok alapján. Tegyük fel például, hogy a lehulló tetőcserepek egy fogorvost sebesítenek meg úgy, hogy hetekre kiesik a munkából, és számos műtétet kell emiatt elhalasztania vagy lemondania. Ilyen esetben a kártérítési kérelme kiterjedhet a keresetkiesés miatti kárára is, azonban kérdéses, hogy itt fennáll-e az okozati összefüggés. Természetesen azzal mindenkinek tisztában kell lennie, hogy a rossz állapotú tetője megsebesíthet járókelőket A kár nagyságrendje tekintetében pedig azt kell nézni, hogy általában egy ilyen sérülés esetén mik az átlagos károk; az okozati összefüggést valószínűleg valahol ezen a ponton kell „elvágni.” Nem kellett ugyanis ezt a nagyságrendű kárt egy kellő gondossággal eljáró személynek előre látnia, így e tekintetben a kártérítési felelőssége nem megállapítható teljes mértékben.[11]

Ha felmerül a kárfelelősség, akkor arra is rá kell kérdeznünk, hogy milyen jogcímen érvényesíthetjük az igényünket. Az előbbiekben már beszéltem a kártérítésről, azonban a lehetőségeink nem korlátozódnak csak erre. A kártérítés ugyanis csupán a bennünket ért vagyoni károk kompenzálására szolgál; jelen esetben ilyen például az, hogy a leeső cserepek betörték a szemüvegünket vagy a telefonunkat, valamit elképzelhető, hogy az ütés következtében ápolásra szorulunk és kiesünk a munkából is. Ezek mellett azonban gyakran merülnek fel másfajta károk is.  Amennyiben személyhez fűződő jogunk is sérült, lehetőségünk van sérelemdíjat is követelni. Jellemzően az élet, testi épség és az egészség sérülhet épületkárok esetén, de szóba jöhet más nevesített (pl. a magánlakás megsértése) vagy nevesítetlen személyhez fűződő jog sérelme is.

A papírcetli esete és a felelősség kizárása

Mi a helyzet az esetünkben is felmerülő figyelmeztető felirattal? Kérhet-e kártérítést a károsult, ha ki volt téve a figyelmeztetés, vagy ezzel a károkozó kizárhatja a felelősségét? Elvégre ha kikerültük volna a veszélyes útszakaszt, akkor nem következett volna be a baleset, és erre az épület tulajdonosa fel is hívta a figyelmünket, így nem kerülhetjük el, hogy foglalkozzunk a károsulti közrehatás és a kármegelőzési kötelezettség kérdésével. Ebben az esetben két további dolgot kell megfontolni. Egyrészt a károkozó akkor mentheti ki magát a felelősség alól, ha bizonyítja, hogy az építkezésre és karbantartásra vonatkozó szabályokat nem sértették meg.[12] Tehát vizsgálni kell azt, hogy amennyiben építkezés vagy karbantartás (esetleg annak hiánya) következtében estek le az épületrészek, akkor minden szabályt betartottak-e; nem csak a jogi szabályoknak van azonban jelentősége, hanem a szakmai előírásoknak is.[13] Emellett a mentesüléshez szükséges további konjunktív feltétel az is, hogy az építkezés vagy karbantartás során a károk megelőzése érdekében nem jártak el felróhatóan.

Az előbbi megállapításokból több számunkra is releváns dolgot szűrhetünk le. Egyrészt a törvény szövegéből kitűnik, hogy az aktuális tulajdonos felel minden kárért, még akkor is, ha az előző tulajdonos járt el felróhatóan. Másrészt a figyelmeztető felirat vonatkozásában vizsgálnunk kell, hogy megfel-e a kimentési feltételeknek, azaz jogszerűen jár-e el a károkozó a kármegelőzési kötelezettsége tekintetében, ha csupán kifüggeszt egy A/4-es lapot a homlokzatra.

Arra nincs semmilyen konkrét előírás, hogy omlásveszély esetén erre figyelmeztetni kell a járókelőket, azonban általános kötelezettség, hogy az építményt és annak részeit úgy kell tervezni, megvalósítani, hogy ne okozzanak balesetet, sérülést.[14] Tehát mindenképpen fennáll egyfajta baleset-megelőzési kötelezettsége az épület tulajdonosának.

A bírói gyakorlat szerint szükséges és elvárható jól észlelhető figyelemfelhívó jelzés kihelyezése vagy más hasonló intézkedés mint például a veszélyes terület körbekerítése.

Amennyiben ez nem történik meg, akkor a károkozó nem tudja kimenteni a felelősségét.[15] Több, mint valószínű, hogy a homlokzatra kihelyezett A/4-es papírlap nem felel meg ezeknek a feltételeknek, hiszen egyáltalán nem feltűnő vagy figyelemfelkeltő, így a fenti jogesetben az épület tulajdonosa minden bizonnyal felelni fog a károsulttal szemben. Sokkal elfogadhatóbb ilyen helyzetben egy piros-fehér szalaggal a hiba kijavításáig elkeríteni a veszélyes területet. Ez sem lehet azonban egy állandó megoldás, mert ahogyan azt láthattuk, az épület tulajdonosának karbantartási kötelezettsége van. A tető rossz állapotának észlelése esetén az nem minősül ugyanis a karbantartási kötelesség teljesítésének, ha egy éven át a járda veszéllyel fenyegetett része el van kerítve; ez csakis ideiglenes megoldásként szolgálhat, amíg a hibákat mihamarabb ki nem javítja a tulajdonos.

Hibás-e a károsult?

Vajon mennyire tehet az egészről a pórul járt áldozat? Mivel a károsultat kármegelőzési kötelezettség terheli, így nem mellőzhetjük azt a kérdést sem, hogy vajon felróhatóan járt-e el a károsult. Ha ugyanis igen, akkor a kármegelőzési kötelezettsége felróható megszegése miatt keletkezett károk tekintetében a károkozó nem felelős. De akkor végső soron ki kellett volna kerülnie az omlásveszélyes részt a járókelőnek? Elvárható az minden gyalogostól, hogy figyelje a házfalakon az ilyen figyelmeztetéseket?

Amennyiben a felelősség fennállása tekintetében nézzük a kérdést, akkor elég valószínűtlen, hogy egy ilyen jelzéssel ki tudná zárni a károkozó a felelősségét. Ha viszont a kármegosztást tekintjük, akkor sajnos erre nem lehet egyértelmű választ adni, hiszen annak arányát minden esetben a bíróság mérlegeli, így az esetről esetre igen eltérő lehet. A kármegosztásra elsősorban a károkozó és a károsult felróhatósága arányán alapul.[16] Tehát az a kérdés, hogy melyik fél mennyire járt el az adott helyzetben általában elvárható módon. Ezesetben nagyon halvány szerepe van a papírlapnak, hiszen általában nem elvárható, hogy egy ilyen jelzés miatt minden járókelő térjen ki. Ez ugyanakkor nem jelenti azt, hogy teljességgel irreleváns volna, hiszen ha a felirat észrevehető, de mégis figyelmen kívül hagyja a károsult (pl. oda parkol az autójával, ahol fel van tüntetve, hogy hullik a vakolat), akkor még ha csupán kis mértékben is, de szóba jöhet a kármegosztás. Amennyiben viszont észre sem veszi a károsult, vagy pedig mire észreveszi (és annak megfelelően, az adott helyzetben elvárhatóan tudna cselekedni), már bekövetkezik a kár, akkor értelemszerűen nem játszik szerepet a kármegosztás során. Amennyiben azonban nem állapítható meg a felróhatóság aránya, akkor a közrehatás aránya lesz irányadó, és azt vizsgálják, hogy a kár bekövetkezéséhez hány százalékban járult hozzá a károsult magatartása. Ilyenkor sem hagyható teljesen figyelmen kívül egy A/4-es papír a falon, de természetesen jóval kevesebbet nyom a latban, mintha megfelelő jelzést alkalmazott volna az épülettulajdonos. A helyzet merőben más megvilágításba kerülhet akkor, ha az előbbi példával élve – a bírói gyakorlat által előírt követelményeknek megfelelően – elkerítené a tulajdonos a területet és ennek ellenére menne oda a károsult; ezesetben ugyanis sokkal nagyobb mértékű kármegosztásra kerülhet sor.

Bár senki sem kedveli a bizonytalan jogi helyzeteket, de láthatólag az épületkárokért való felelősség pont egy olyan terület, ahol a jogászok gyakran kénytelenek jóslásokba bocsátkozni a bíróságok döntéseit illetően a nem egyértelmű bírói gyakorlat és a sok esetben egyedi mérlegelést kívánó körülmények miatt. Ezekre az égető kérdésekre idővel remélhetőleg választ kapunk, ahogyan kimunkáltabbá válik a bírói gyakorlat. Addig azonban szolgáljon e cikk eligazításként az épületkárok jogi útvesztőjében.

Az írás az Arsboni Gyakornoki Programjának keretében készült,
melyet a Baker McKenzie és a Schönherr Hetényi Ügyvédi Iroda támogatott.
A cikk megírásához az Arsboni a Jogtár adatbázisát használta.

Irodalomjegyzék