De ki törődik itt a bérbeadókkal? – avagy mi vár a lakás tulajdonosokra, ha a bérlők „elkezdenek nem fizetni”?

A Debreceni Járásbíróság közelmúltbeli végzésében 2017. augusztus 15-ig felfüggesztett egy csaknem egy éve folyamatban lévő végrehajtási eljárást. Az eljárás tárgya egy lakáscélú ingatlan kiürítése, melyet 2015 nyara óta az adós jogellenesen és rosszhiszeműen birtokol, illetve az annak használatával összefüggésben elmaradt díj-és költségtartozás megfizetése. A felfüggesztésre a magánszemély adós személyi, vagyoni, illetve jövedelmi körülményeire , illetve arra tekintettel került sor, hogy a végrehajtást kérő gazdálkodó szervezet számára – kézenfekvő módon – nem a kiürítendő ingatlan jelent lakhatást.

Az ügy álláspontom szerint önmagán túlmutató jelentőségét az adja, hogy a végrehajtást kérő, mint bérbeadó (és egyben az ingatlan tulajdonosa) már 2015. június 22-én felmondta az adóssal kötött bérleti szerződését (a bérleti díj és egyéb költségek meg nem fizetése miatt), majd a felmondás jogszerűsége tárgyában már 2016. július elején jogerős, az adóst elmarasztaló ítélet született. Amennyiben tehát a hivatkozott végzés jogerőre emelkedik (az azzal szembeni fellebbezés elbírálása a jelen sorok megírásakor még folyamatban van), akkor tényként kijelenthető lesz, hogy a magyar igazságszolgáltatás több mint egy év alatt sem képes érvényt szerezni egy – nem mellesleg nyilvánvaló tényállás alapján meghozott – jogerős ítéletnek, melynek eredményeként összességében több mint két éven keresztül használhatja egy jogszerűen és jóhiszeműen eljáró ingatlan-bérbeadó ingatlanát egy rosszhiszemű egykori bérlő.

Az üggyel kapcsolatos gondolataimat nem azért tartom fontosnak a szélesebb szakmai nyilvánosság elé tárni, hogy az adott végzés nyilvánvaló megalapozatlanságát feltárjam, esetleg az eljáró bíróság, illetve döntéshozó személyes felelősségét firtassam, hanem hogy felhívjam a figyelmet arra, hogy a hatályos jogszabályi környezet mellett ilyesmi megtörténhet.

Nem vitás ugyanis, hogy amíg emberek ítélkeznek más emberek felett, addig mindig születni fognak vitás ítéletek, az azonban több mint vészjósló, hogy – a szóban forgó eset tanúsága szerint – jogrendszerünk olyan mértékben nem biztosít jogvédelmet az ingatlan-bérbeadók számára, hogy egy rosszhiszemű, jogcím nélküli ingatlanhasználó – egy egykori bérlő – akár két évig is használhatja a bérbeadó ingatlanát, élvezheti annak háborítatlanságát és közüzemi szolgáltatásait anélkül, hogy az igazságszolgáltatás jogvédelmet nyújtana vele szemben a bérbeadó számára.

Nem mellesleg az eset pikantériájához hozzátartozik az is, hogy a hivatkozott eljárást felfüggesztő végzés meghozatala előtt az eljáró végrehajtó írásban tájékoztatta az illetékes bíróságot, hogy az adós semmilyen végrehajtás alá vonható vagyonnal, jövedelemmel nem rendelkezik, így az önkéntes teljesítés még pénzbírság kiszabásával sem volna előmozdítható, tehát az adós az elmaradt hátralékát nem fogja rendezni (a felmondás indoka is a díj és költségek nem fizetése volt). Szakmában jártas személy számára kézenfekvő, ezért csupán a helyzet egyértelműsítése végett szögezem le: az eljáró végrehajtó semmiképpen sem kárhoztatható a hatósági eszközökkel végzett kilakoltatás elmaradásáért, hiszen a hivatkozott, eljárást felfüggesztő végzés az ő kezét is megköti, ha úgy tetszik végső soron a végrehajtó is a jogszabályok és az igazságszolgáltatás által teremtett helyzet fogságában van.

Az eset tanulságait összegezve megállapítható tehát, hogy jogrendszerünk és igazságszolgáltatásunk jelenlegi állapotában lehetőséget teremt a lakóingatlant bérlő magánszemélyek számára, hogy

• a velük közölt jogszerű felmondás kézhezvételét követően akár két évig, vagy még annál is tovább bérleményük birtokában maradjanak, azt amortizálják, akár annak hasznait szedjék
• a szóban forgó időszakban se bérleti díjat, se közüzemi költségeket ne fizessenek, vagyis az ingatlanhasználat minden költségét és kockázatát az egyébként jogszerűen és jóhiszeműen eljáró bérbeadóra terheljék (főszabály szerint ugyanis a bérlemény ún. rezsi költségeit is a bérbeadó köteles fizetni)
• az általuk a végletekig elhúzott peres, illetve a kilakoltatás iránti végrehajtási eljárás után az ingatlant hatósági erőszak nyomására anélkül hagyják el, hogy tartozásukat rendeznék, valamint az esetlegesen okozott károkat megtérítenék.

Hangsúlyozom, téves bírósági határozatok mindig is lesznek, hiszen ezek az igazságszolgáltatás velejárói, a fájó valójában inkább az, hogy egy megfelelő normákkal szabályozott jogszabályi környezet mellett ilyen esetek egyszerűen elő sem fordulhatnának. Megalapozatlan bírósági határozat ide vagy oda, szemernyi kétségünk se legyen afelől, hogy ilyen és ehhez hasonló esetek országszerte tucatjával fordulnak elő, még akár a legkörültekintőbb, legbölcsebb és legalaposabb bírósági ítélkezés mellett is.

Még mielőtt bárki rám sütné a bélyegét annak, hogy a kiszolgáltatott helyzetű, szegény, nehézsorsú magánszemélyekkel szemben a dúsgazdag ingatlantulajdonos bérbeadókat védem, két dologra szeretném felhívni a figyelmet. Egyrészt Alaptörvényünk a jogi személyek számára is biztosítja bizonyos, természetükből eredően nem kizárólag a magánszemélyeket megillető jogok élvezetét (mint például a tulajdonhoz való jog, illetve a vállalkozás szabadsága és a megkülönböztetés tilalma), melyeket mindenki köteles tiszteletben tartani, másrészt ne legyenek illúzióink arra nézve, hogy a magánszemély bérbeadók nem kerülhetnek hasonlóan kiszolgáltatott helyzetbe, azzal a különbséggel, hogy az ő esetükben egy-egy ilyen precedens sokkal súlyosabb következményekkel járhat.

Gondoljunk csak bele, hányan fordítják gyermekeik taníttatására vagy a szerény havi jövedelmük kiegészítésére az ingatlanuk bérbeadásából származó bevételeiket! Próbáljuk meg elképzelni, mekkora anyagi megrázkódtatást jelentene számukra, ha több, mint két éven keresztül abban a tudatban kellene élniük, hogy valaki jogtalanul használja az akár több évtizedes munkából szerzett megtakarításból vásárolt, vagy szülőktől megörökölt lakásukat abban a biztos tudatban, hogy soha nem fog érte fizetni, és ki tudja mikor és milyen állapotban fogja azt elhagyni! Vajon nekik is tekintettel kellene lenniük a bérlő nehéz jövedelmi, személyi és vagyoni körülményeire?

Meggyőződésem szerint a válasz mindkét esetben határozott nem. Nem, mert senkitől sem várható el, legyen akár természetes, akár jogi személy, hogy más – akár rászorult – ember részére évekig a saját pénzén biztosítson lakhatást, és ezzel a maga, illetve a szerettei vagy az általa eltartottak (munkavállalók, alvállalkozók) megélhetését, jólétét veszélybe sodorja.

Az ilyen méltánytalan és – álláspontom szerint – jogtalan helyzetekre alapvetően kétféle válasza lehet egy kiszolgáltatott bérbeadónak:

• jóhiszemű és tisztességes állampolgárként, illetve jogalanyként jogkövető magatartást tanúsít (az általam hivatkozott jogeset szenvedő alanyához hasonlóan), minden lehetséges jogorvoslati lehetőséget kihasznál, és kivárja, míg az igazságszolgáltatás végül érvényt szerez a jogainak (még ha ez adott esetben éveket is vesz igénybe)
• az igazságérzetétől vezérelve – akár jogtalan – önhatalommal a saját kezébe veszi az igazságszolgáltatás szerepét.

Az utóbbi lehetőség kapcsán kiemelhető egy szintén a közelmúltban nyilvánosságot nyert eset, melynek tényállását csupán a média torz tükrén keresztül ismerem, azonban álláspontom szerint még ez a hiányos tényállás is komoly tanulsággal szolgál a téma iránt érdeklődők számára, illetve rávilágít arra, hogy a bérbeadók hatékony jogvédelmének biztosítása jogalkotói részről nem tűr további halasztást.

A sajtóban megjelent – meglehetősen sok kérdőjelet tartalmazó – híresztelések szerint nemrég egy gazdasági társaság egy budapesti éttermet vetetett birtokba jogosnak vélt önhatalommal, „security” feliratú mellénybe öltöztetett vagyonőrök segítségével, mivel álláspontja szerint az ingatlan birtoka jogerős bírósági ítélet alapján őt illeti meg[i].

A kérdéses eset kapcsán kellő információk hiányában semmi esetre sem foglalnék állást abban a kérdésben, hogy jogos vagy jogtalan volt-e a biztonsági céget alkalmazó ingatlantulajdonos részéről az önhatalom gyakorlása, sőt, az ügyben érintett egyik fél eljárását sem kívánom minősíteni, csupán a helyzet és a jogalkotói felelősség súlyosságának érzékeltetése érdekében vontam párhuzamot a két eset között.

A jogalkotásnak és a jogalkalmazásnak egyaránt számítania kell ugyanis arra, hogy a jelenlegi, elégtelen jogszabályi környezet mellett az igazukat kereső, meggyőződésem szerint kiszolgáltatott helyzetbe kényszerített bérbeadók az esetek el nem hanyagolható hányadában nem fogják megvárni, míg az igazságszolgáltatás nehézkes gépezete érvényt szerez jogaiknak, hanem jogos vagy jogtalan önhatalommal a saját kezükbe fogják venni érdekeik érvényesítését. Talán bizonyos szempontból nem is minden esetben elítélhető módon.

Soraim megírását a konstruktív kritika megfogalmazásának szándéka ihlette, vagyis hogy felhívjam a figyelmet arra, hogy a jogalkotó egy régi, és meglehetősen súlyos adósságot görget maga előtt azáltal, hogy nem biztosít kielégítő jogvédelmet a jogszerűen és jóhiszeműen eljáró, jogaik érvényesítését kereső ingatlan-bérbeadók számára. Amennyiben pedig ezt a régi adósságát nem törleszti, és nem alkot hatékony jogvédelmet biztosító jogszabályi környezetet a bérbeadók védelme érdekében, hanem beletörődik abba, hogy egyesek hosszabb időn keresztül büntetlenül hághatják át a törvényeket, akkor azzal bizonyos értelemben a jog fog elveszni, illetve természetessé fog válni, hogy a jogaikban sértett jogalanyok egyéb, nem törvényes úton keresik majd az igazukat.

Ez pedig Platón régi jóslatának beteljesítését, vagyis végső soron a jog halálát jelentené: „Ha a társadalomban áthágják a szabályokat, elvész a jog”.

Az előzőekben ígért konstruktív kritika jegyében megjegyzem, hogy a Lakástörvény hatályos rendelkezései már hosszabb ideje pontos „etikettet” írnak elő a bérbeadók számára arra vonatkozóan, hogy milyen feltételekkel és milyen szabályok betartása mellett gyakorolhatják jogszerűen felmondási jogukat.

A Lakástörvény 25. § kógens rendelkezései ugyanis ellentmondást nem tűrően megszabják a jogszerűen gyakorolható bérbeadói felmondás menetét, kereteit:

• amennyiben a bérleti díj nem fizetése ad okot a felmondásra, úgy a bérbeadó köteles a bérlőt – a következményekre történő figyelmeztetés mellett – írásban felszólítani a díjfizetésre, majd amennyiben ennek a felszólításnak a bérlő nyolc napon belül nem tesz eleget, úgy a bérbeadó nyolc napon belül írásban felmondással élhet (mely az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat, de 15 napnál nem lehet rövidebb)
• amennyiben a felmondást a bérlő, illetve a vele együttlakó személyek magatartása ad okot, úgy a bérbeadó köteles a bérlőt – szintén a következményekre történő utalással a tudomásszerzésétől számított nyolc napon belül – a magatartás megszüntetésére, illetve a megismétléstől való tartózkodásra felszólítani azzal, hogy a felmondást a magatartás megismétlésétől, illetve folytatásától számított nyolc napon belül lehet írásban közölni.

A bíróság tehát álláspontom szerint az esetek túlnyomó többségében meglehetősen egyszerű helyzetben van a felmondási jog gyakorlásának jogszerűségének megítélése kérdésében, illetve a lakáskiürítés végrehajtása körében is csupán csekély körben van helye mérlegelésnek.

A fentiekre tekintettel nem látom ésszerű akadályát, miért ne tehetné a jogalkotó egy kötött, rövid eljárási határidőkkel leszabályozott, rapid eljárássá a lakásbérleti szerződések felmondásának jogszerűségének vizsgálatát, illetve ezzel összefüggésben az ingatlan kiürítésének folyamatát, melynek révén mind a bérlők, mind a bérbeadók jogainak érvényesülése ésszerű keretek között biztosítottá válna. Miért csak a bérbeadónak kell kínosan ügyelnie a felmondás indokainak és a közlés módjának, az alkalmazott eljárásnak a jogszerűségére (megjegyzem, roppant helyes elvárás ez a jogalkotó részéről), és miért nem kötik hasonlóan szigorú eljárási szabályok az igazságszolgáltatás kezeit is, amikor a bérbeadó jogainak érvényesítéséről van szó?

Hangsúlyozom: a felmondással kapcsolatos kérdések tekintetében jogalkotásra már nem is volna szükség, hiszen ez a terület már régen megfelelően szabályozottá vált, a felmondást követően azonban a bérbeadói jogos érdekek csak egy rapid, az eljárás rosszhiszemű elhúzását akadályozó eljárás révén juttathatóak érvényre.

Remélem, soraim gondolatébresztő jelleggel hatnak majd azok számára, akiket az általam megfogalmazott kritika illet, és a jogalkotó meg fogja tenni a szükséges és elégséges lépéseket a bérbeadók jogainak és törvényes érdekeinek érvényre juttatása érdekében. Annál is inkább, mivel a jelenlegi ingatlanpiaci tendenciákat ismerve kijelenthető, hogy az ingatlan-bérbeadók száma folyamatosan növekszik (egyre többen vásárolnak ugyanis befektetési céllal lakóingatlant), ezáltal az ingatlan-bérbeadás terén felmerülő megoldatlan problémák is egyre égetőbbé fognak válni.

Az ingatlan-piac felfutásában ugyanis nem vitásan komoly szerepet játszik annak az ismét divatossá vált felfogásnak az elterjedése, miszerint az ingatlan vásárlás és lakáskiadás kiváló befektetés. Ez persze igaz is, de csak addig, amíg a bérlő fizet. Kétségtelen, hogy nem vagyok gazdasági szakember, de jelen korunk tendenciáit látva afelől azért így is vannak kételyeim, hogy az ingatlan-piac által kialakított magas (sőt, sokak szerint irreálisan magas) bérleti díjakat a bérlők meddig fogják tudni a jelenlegi szinten finanszírozni.

Ha pedig a bérlők egyszer tömegesen „elkezdenek nem fizetni”, akkor onnantól kezdve a jogrendszeren lesz a sor, hogy biztosítsa a bérbeadók számára azt, ami jár nekik. Márpedig – a fenti példából kiindulva – jogrendszerünk jelen állapotában a Jóisten védjen meg mindenkit attól, hogy egy ilyen helyzetben az igazságszolgáltatásunkra legyen utalva. Mindenképpen bizakodásra adjon okot azonban, hogy most még van ideje megfelelni a jogalkotónak ezeknek a kihívásoknak. Lassan viszont ideje lenne már cselekedni…

Dr. Szabolcsi Ákos

***

Ha nem szeretnél lemaradni további írásainkról, kövesd az Ars Bonit a facebookon!

Jegyzetek