Az új ingatlan-nyilvántartási eljárás kihívásai az ügyfelek oldalán

Bár az új elektronikus ingatlan-nyilvántartási eljárás és az ezt támogató informatikai rendszer (röviden: eING) gyakorlati bevezetésére még pár hónapot várni kell, érdemes felkészülten fogadni a változásokat. Alábbi cikkben összefoglaljuk, milyen módon adható felhatalmazás, illetve ügyvédi meghatalmazás az eljárásra és milyen formában köthető szerződés vagy tehető meg egyéb ingatlant érintő nyilatkozat. Emellett egy aktuális gyakorlati problémára hívjuk fel a figyelmet az adatváltozások átvezetése körében, melyre talán megoldást kínál az eING rendszer.

I. Az eljárás digitalizálása az eING rendszerhez hozzáférésre jogosultak oldalán.

Az eING rendszer jelentősége abban áll, hogy az e-közigazgatás kiterjesztésével a földhivatali eljárásokat is digitalizált formában lehet a jövőben igénybe venni. Mindez azt jelenti, hogy az ügylet alapját képező okiratok létrehozása kivételével az ingatlan-nyilvántartási eljárásban (ide nem értve a termőföldet érintő földforgalmi eljárásokat, illetve mezőgazdasági hatósági eljárásokat) minden meghatalmazás, nyilatkozat (néhány kivételtől eltekintve) létrehozása elektronikus okiratban elektronikus aláírással történik, valamint a bejegyzési engedély nyilatkozatok letéti kezelésére is az eING rendszerben kerül sor.  

Fontos leszögezni, hogy bár a természetes személyek nem kötelezettek elektronikus ügyintézésre (mely azt jelenti, hogy adatváltozás bejelentése esetén, illetve, ha nem értenek egyet egy automatikus döntéssel, akár papír alapon is kérhetik az ún. teljes eljárás lefolytatását, vagy vehetnek igénybe egyéb jogorvoslatot), az eING-ben kötelező a jogi képviselet valamennyi jog, jogilag jelentős tény bejegyzése vagy törlése során. 

Az eljáró jogi képviselő (ügyvéd, kamarai jogtanácsos, közjegyző) számára az eljárásra jogosító meghatalmazást is elektronikus formában kell az érintetteknek (feleknek) aláírni. Ebben a körben mindenképp szükséges a megbízók részéről valamilyen elektronikus aláírás megoldás igénybevétele. 

II. Aláírás lehetőségek

A megbízók-meghatalmazók az ügyvédi meghatalmazás elektronikus aláírására az alábbi lehetőségeket vehetik majd igénybe az eljáró jogi képviselő előtti ún. személyes jelenléttel történő aláírás vagy hitelesítés, illetve minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírás elhelyezésével

• Személyi azonosító igazolványhoz kötött elektronikus aláírás (e-személyi)
• Bizalmi szolgáltató által biztosított aláírás-szolgáltatás (ideértve az EIDAS rendelet szerint az EU tagállamainak bármely bizalmi szolgáltatója által biztosított e-aláírás megoldásokat) 
• Kormányablakban, illetve konzulátuson történő meghatalmazás hitelesítés/e-aláírás pótlás. 

Fontos megjegyezni, hogy a jelenleg ismert, ügyfélkapu regisztrációhoz kapcsolódó ún. azonosításra visszavezetetett dokumentum-hitelesítés (AVDH) még szerepel ugyan a lehetséges aláírás megoldások között, azonban az AVDH lehetősége várhatóan megszűnik az ún. digitális állampolgárság (DÁP) bevezetésével. Ekként a fentiekben felsorolt megoldások mellett idővel megjelenik a DÁP mobilalkalmazással aktiválható digitális állampolgárság részeként használható aláírás is. 

Mivel a rendszer célja, hogy minden felet ún. 4T szinten ellenőrizzen, az elektronikus aláírások különféle változatai közül az tekinthető majd alkalmazhatónak, amelyhez az ún. 4T adatok – azaz a polgár természetes személyazonosító adatai [a) családi és utónév, születési családi és utónév, b) születési hely, c) születési idő és d) anyja születési családi és utóneve (1996. évi XX. Tv. 4.§ szerint] csatolásra kerülnek és ekként az elektronikus aláírásban szereplő 4T adatok összevethetők az eING által az ingatlan-nyilvántartásban szereplő 4T adatokkal. 

A fenti felsorolásból az látható, hogy ha valakinek bármely oknál fogva nincs e-személyi igazolványa (vagy ahhoz tartozó elektronikus aláírása), ügyfélkapu regisztrációja, illetve DÁP-ja, vagy pusztán nem kívánja ezeket az egyébként ingyenes megoldásokat használni, az sincs elzárva attól, hogy ingatlanát érintő ügyletben meghatalmazást adjon. Ebben az esetben az érintettnek el kell fáradnia egy kormányablakba, ahol az ügyvéd (jogi képviselő) által már elkészített meghatalmazást a kormányhivatali ügyintéző nyitja meg és az ügyfél azonosítását követően az ügyintéző fogja a meghatalmazást, mint elektronikus iratot hitelesíteni.  Ugyanígy, amennyiben az ügyfél külföldön tartózkodik, lesz lehetőség konzulátuson történő aláírás-hitelesítésre.

III. Az ingatlant érintő ügyletek okiratai

A fenti, az eljárásra jogosító meghatalmazástól külön kezelendő maga a szerződés, egyéb jognyilatkozat, mely a bejegyzés vagy törlés alapját képezi és amelyet az érintetteknek alá kell írnia. Ezen okiratok az eddig megszokott módon továbbra is aláírhatók hagyományos módon papír alapon, megfelelve a jogszabályi formai és tartalmi kritériumoknak. Ebben az esetben technikailag az eljáró jogi képviselőnek kell majd ezen papíralapú iratokat elektronikus okirattá alakítania és benyújtani az eING rendszeren keresztül az országos illetékességgel bíró ingatlanügyi hatósághoz. Az eljárás alapja tehát mindenképpen valamilyen elektronikus okirat lesz, a jogi képviselő által kitöltendő kérelem adatai mellett. 

A gyakorlat alakítja majd ki a papírmentes ügyletkötések arányát, azonban a jogszabályok alapján mind a papíralapú szerződéskötés, mind az elektronikus okirati forma megengedett. Megjegyezzük, az elektronikus szerződéskötés, illetve nyilatkozattétel lehetősége és annak elektronikus benyújtása jelenleg is biztosított, a kézzel fogható iratok száma azonban számottevően nem csökkent.

VI. Az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatok vs. egyéb nyilvántartások

A mindennapi gyakorlatban sokszor tapasztaljuk, hogy az ingatlan-nyilvántartásban szereplő lakcím-, esetlegesen név adatok nem pontosak, azok változása nem kerül átvezetésre. A hatályos szabályok szerint az ingatlan adatainak hivatalbóli átvétele például egy utca átszámozása során biztosított, azonban az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosultak nevének (cégnevének) és lakcímének (székhelyének) megváltozását a hatóság az érdekelt bejelentése vagy megkeresés alapján vezeti csak át. Az ún. adatátvétellel történő hivatalbóli átvezetés csak abban az esetben „automatikus”, ha a hatóság eljárásában észleli a változást, például egy folyamatban lévő tulajdonjog bejegyzési kérelem során bekövetkező névváltozás (házassági név felvétele) vagy lakcímváltozás esetén. Amennyiben a kérelmen jelölik a lakcím (székhely) átvezetése iránti kérelmet és az ügyfél a földhivatali bejegyző határozat kézhezvételét követő 30 napon belül változtatja azt meg, akkor az ingatlanügyi hatóság az ügyfél ezen korábbi kérelmére átvezeti a lakcím- vagy székhelyváltozást. Minden további esetben azonban ezt az ügyfélnek kell külön kérnie, az átvezetés nem automatikus. Fentiek szerint a hatályos jog az ügyfelekre telepíti annak terhét, hogy ha a változás bejelentése bármely okból elmarad, akkor az ingatlan-nyilvántartásban szereplő címet bárki joghatályosnak tekintheti, jóhiszeműen bízva az ingatlan-nyilvántartás adataiban, még akkor is, ha a közhiteles jelleg a lakcímadatra nem vonatkozik. Egy elővásárlási jog gyakorlására felhívó levél, egy az ingatlant érintő perfeljegyzés során a bejegyzett címre hivatkozás elfogadott, az eljáró hatóság az iratokat a bejegyzett címre fogja megküldeni. Az automatikus átvétel, illetve ügyféli kérelem hiánya miatt előfordulhat, hogy a korábbi ügyletek során bejegyzett – adott szerződés megkötésekori – adatok évekig a nyilvántartásban maradnak.  

Az eING által megvalósítandó integrációval nem lesznek párhuzamos adatnyilvántartások. Ennek érdekében a kérelmeket, illetve beadványokat a meglévő közhiteles nyilvántartások – személyi- és lakcímnyilvántartás (SZL), külföldiek nyilvántartásai (ISZL, 3NY), illetve cégnyilvántartás (OCCR) – adatainak átvételével lehet majd létrehozni, megszüntetve az egyes nyilvántartások adatai közötti eltérést. Amennyiben a jogosult nem szerepel a fenti nyilvántartásokban, például külföldi személy, adatainak eING-ben megadása szükséges. Az integráció mindenképp előnyként kezelendő, felmerül azonban olyan gyakorlati kérdés is, mint egy cég folyamatban lévő név- vagy székhelyváltozását miként fogja tudni az eING kezelni, mivel a jelenlegi ismeretek szerint a rendszer a cégnév és cégjegyzékszám alapján azonosítja a kérelmező céget. 

Bár az eING esetén továbbra is érvényesül a közhitelesség elve, emellett megjelenik a versengő adatbázisok esetén az eING primátusa. Az új Inytv. szerint „a jóhiszemű és ellenérték fejében szerző javára az ingatlan-nyilvántartás tartalmát akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha ez az anyagi jogi jogállapottól eltér.”   

Jelenleg is tapasztalhatók eltérések az egyes nyilvántartásokban szereplő adatok között -gépelési hiba, téves értelmezés, név elírás, település átcsatolás stb. okán, különösen külföldi érintettek esetén-, azonban a karakterpontos egyezés hiányában egyelőre bizonytalan, mennyiben jelenthetnek majd az egyes adateltérések tényleges ügyintézési akadályt, még akkor is, ha a természetes személyek esetén a 4T szerinti egyezést vizsgálja a rendszer. 

A fentiek tükrében az eING bevezetéséig is javasolt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosulti adatok, különösen a 4T, illetve a lakcím- és székhely adatok ellenőrzése, elkerülendő, hogy az új rendszerben az esetleges hibás vagy eltérő adatok miatt hátrány érje a feleket.

Eljáró jogi képviselőként valamennyi ingatlant érintő ügyben hangsúlyt fektetünk ezen kérdésekre is. Amennyiben az ingatlant érintő ügylet során, illetve ingatlanokra vonatkozó adatok helyesbítésében jogi támogatásra van szüksége, forduljon hozzánk bizalommal.

A cikk szerzője: a Német Zoltán Ügyvédi Iroda együttműködő dr. Szilágyi V. Emese

Ez a cikk az Üzleti kihívások & jogi megoldások rovatban jelent meg, melynek további tartalmait itt találod.