Két ellentétes, precedensképes határozat története

Szomorú napra virradt János gazda. Haszonbérlője a Kugli Zrt. tovább akart állni, ezért egy nap felbontották a köztük lévő megállapodást. Bár a szerződésükben egy későbbi dátum szerepelt, meg tudtak egyezni, hogy hamarabb véget érjen ez a jogviszony. Békés különválás volt, és nem maradt köztük további megbeszélni való. Megegyeztek abban is, hogy a Földhivatal törölhesse a Kugli Kft. földhasználati jogát. János gazda a jó tapasztalatokból kiindulva, új haszonbérleti szerződést kötésére adta a fejét.

Ezt megneszelte a közelben lakó Sándor gazda, aki tudta, hogy jó eséllyel indul ebben a versenyben. Tett is gyorsan egy érvényes elfogadó nyilatkozatot, hogy le ne maradjon erről a jó lehetőségről. Azonban a Hivatal nem jegyezte be Sándor gazdát. Ragaszkodtak a Kugli Zrt.-hez, akiket már ismertek és be volt jegyezve a joguk. Kérték Sándort, hogy küldje el János gazda és a Kugli Zrt. közötti szerződést. Sajnos Sándor, ezzel nem rendelkezett, megkeresésére nem kapott reakciót a felektől.  A Hivatal ezt nem fogadta el, és megszüntette az eljárást. Sándor gazda nem adta fel egy könnyen így pert indított, hogy elérje célját. Vajon a szerződés nélkül is nyerhet?

1. Bevezetés

Az egyetemi környezetben a tanszékek és a vizsgák élesen elhatárolódnak egymástól, a valóságban ritka az olyan aktus, amely csak egyetlen jogterületet érint. A haszonbérlet bejegyzése sem egy vákuumban történik.  Mindkettő precedensképes határozat. Ami azt jelenti, hogy a gyakorlatban nem lehet eltérni a döntésében foglaltaktól. A precedensrendszer azért „korlátozott”, mert csak a Kúria közzétett döntései rendelkeznek ilyen hatással, más bíróság döntései nem. Első pillantásra két egymásnak ellentétes döntést vélhetünk felfedezni, de mi az igazság és hogyan lehetséges ez? Mennyiben tud foglalkozni a polgári jog kérdéssel? Vajon az új szerződés okot ad-e a hivatalbóli törlésre?

2. Haszonbérlet fogalma

Fontos tisztáznunk, hogy mi is az a haszonbérlet, mindkét jogesetünkben ilyen szerződésről lesz szó. A Ptk., mint mögöttes szabály ad erre egy definíciót nekünk. „Haszonbérleti szerződés alapján a haszonbérlő hasznot hajtó dolog időleges használatára vagy hasznot hajtó jog gyakorlására és hasznainak szedésére jogosult, és köteles ennek fejében haszonbért fizetni.” 

Természetesen földre is lehet alapítani, a következő szabályok betartásával. Legalább 1 gazdasági évre, és legfeljebb 20 évre köthető meg. „A haszonbér a szerződő felek megállapodása szerint pénzben vagy természetben jár. Ha a szerződő felek a természetben történő teljesítésben állapodnak meg, a haszonbér mértékének vagy mennyiségének előre meghatározottnak kell lennie, ennek hiányában a szerződés semmis.” Kötelező írásba foglalni ezt a szerződést.

3. Haszonbérleti szerződés fontos pontjai

Az egységes okiratba foglalt haszonbérleti szerződésnek az előhaszonbérletre jogosultakkal történő közlése érdekében a szerződést három eredeti példányban kell benyújtani a mezőgazdasági igazgatási szervhez. A felek aláírásától számított 8 napon belül a mezőgazdasági igazgatási szerv részére meg kell küldeni jóváhagyás céljából. Előzetes vizsgálat eredményeként a mezőgazdasági igazgatási szerv megállapítja a szerződés közzétételre való alkalmasságát, hivatalból elrendeli a szerződés közzétételét.

Azonban a közzétételre való alkalmasság megállapítása nem jelenti a haszonbérleti szerződés hatósági jóváhagyását. A jegyző hirdetményi úton közli a haszonbérleti szerződést a törvényen alapuló előhaszonbérleti jog jogosultjaival. A hirdetményben való közlés már elektronikus úton valósul meg a kormányzati honlapon.

A hivatalban is kifüggeszthető, de ez csak lehetőség, nem kötelező. Fontos, hogy 15 napos jogvesztő határidő áll az előhaszonbérleti jogok gyakorlására. Itt is kiemelten fontos a sorrendben való hely megjelölése, ugyanis később nem lehet új hivatkozási alapot megjelölni. Ehhez a megfelelő okiratokat is csatolni kell, amivel alátámasztja az előhaszonbérleti jogosultságát. De mi lesz az ehhez megfelelő okirat?

4. Nyilvántartás jelentősége

A földhasználati nyilvántartás egy közhiteles nyilvántartás, kivéve a lakcím és személyi tekintetében. Tehát a benne foglalt adatokat nem kell alátámasztani okiratokkal, azt valósnak kell elfogadni. Mindenki számára megismerhető és ez alapján tudjuk meg, ki a felelős a föld fenntartásáért, gondozásáért és kit lehet felelősségre vonni. Illetve nagy jelentőséggel bír a folytonosság, vagyis a föld teljes története követhető és lekérhető legyen, minden idő pillanatban. Rendkívül fontos, hogy ez a nyilvántartás a valóságnak megfelelő legyen. Így a változásokat is be kell jegyezni. Hivatalból vagy kérelemre történhet a bejegyzés és a törvény meghatározza a hivatalbóli törlés eseteit, amik a következők. 

Az ingatlanügyi hatóság akkor törölheti hivatalból a föld használatának nyilvántartását, ha a használat megszűnése kétségtelenül megállapítható. A Kormány rendelet 14. § (2) bekezdésének a)-f) pontjai tartalmazzák azokat az eseteket, amikor a földhasználati jogosultság nyilvántartásból való törlésére sor kerülhet. Egy taxatív felsorolást ad a törvény, az a bíróság által nem bővíthető. Másik lehetőség a kérelemre induló eljárás.

A földhasználó, illetve a használatba adó kérelme alapján, a 4. számú melléklet szerinti törlés-bejelentési adatlap benyújtásával kerülhet sor. A földhasználati nyilvántartás deklaratív típusú hatósági nyilvántartás, a bejegyzést és törlést eredményező eljárás pedig kizárólag okiraton alapul. A hatóság a kérelmező által benyújtott formanyomtatvány, valamint a mellékleteit képező okiratok adattartalma alapján végzi el a hatósági nyilvántartásba történő bejegyzést, illetve az onnan való törlést. 

Egyszerre egy földhasználó lehet bejegyezve, ezért is kell, hogy először töröljék az előtte lévőt. Egyrészt történik egy polgári jogi aktus, maga a szerződés kötés. Másrészt szükség van egy nyilvántartásban való bejegyzésre. Menyiben tud foglalkozni a nyilvántartás a polgári jogi viszonnyal? A szerződés felbontása önmagában elegendő lesz a törléshez Sándor gazda esetében?

5. Sándor gazda pere

Sándor gazda és Földhivatal perében az volt vitás, hogy a bejegyzés érdekében az alperes törölheti-e a Kugli Zrt. fennálló bejegyzett földhasználati jogát, amely az új bejegyzés előfeltétele.

A háttérben a polgár jogi viszonyunk a határozott időre szóló szerződés lejárat előtti felbontása. A haszonbérlő Kugli Zrt. az okirat aláírásával feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulását adta ahhoz, hogy a földhivatal a nyilvántartásban a használati jogát törölje. Egymással szemben követelésük nem volt.

Sándor gazda, előhaszonbérleti joga alapján érvényes elfogadó nyilatkozatot tett. A mezőgazdasági igazgatási szerv földhasználat nyilvántartásba történő bejegyzése iránt hivatalból eljárást indított. Hiánypótlási felhívással élt a felperes irányában a haszonbérleti szerződést felbontó okirat megküldése érdekében. Ezt azzal indokolta, hogy a haszonbérlet közös megegyezéssel történő megszüntetése esetén a bérbeadó vagy a haszonbérlő a felbontó okirat és törlés-bejelentési adatlap benyújtására köteles. Kérdéses, hogy Sándor gazdának kellett volna-e ez bemutatnia az okiratot. Eredetileg ugyanis a Kugli Kft, a haszonbérlő, a tulajdonos, pedig János gazda. Így ő ebben a jogviszonyban nem vett részt, nem is rendelkezik a szerződéssel.

Sándor gazda arra hivatkozott, tehát hogy az adatlapot csatolni részéről lehetetlen. Megkereste ezzel a feleket, de ennek ellenére részére nem küldték meg az okiratot. Mi mást tehetne?

A korábbi haszonbérleti szerződést megszüntették, új szerződés kötésére került sor. Így szerinte hivatalból kellene törölni a Kugli Kft bejegyzett földhasználati jogát. Ezzel párhuzamosan őt bejegyezni, mint új haszonbérlő. 

Ám a Hivatal az eljárást megszüntette, mivel a közhiteles földhasználati nyilvántartás adatai alapján haszonbérlet jogcímen a Kugli Zrt. földhasználati joga van már bejegyezve 2023. december 31. napjáig. Törlése érdekében a felperes a haszonbérleti szerződést felbontó okiratot nem csatolt.

Sándor gazda ezzel elégedetlen volt továbbra is. Így a Bírósághoz fordult. Tisztázni szerette volna, hogy valóban neki kellett volna csatolnia ezt az okiratot. Lett volna helye hivatalbóli törlésnek?

a) I.fok, megsemmisítette a végzést és új eljárásra utasította a Földhivatalt

A mezőgazdasági igazgatási szerv vele, mint elővásárlásra jogosulttal hagyta jóvá az új haszonbérleti szerződést. Az eljárás hivatalból volt lefolytatandó. Hiánypótlásnak nem volt helye, földhasználati jogát be kellett volna jegyezni. Jogalap nélkül tért át a hivatalból folytatandó eljárás szabályairól a kérelemre lefolytatandó eljárás szabályaira. Illetve jogszabálysértően követelte meg a haszonbérletet felbontó okirat csatolását. Ezek voltak Sándor gazda által megfogalmazott főbb pontok.

A Bíróság megállapította, hogy az igazgatási szerv tévedett a szerződésben meghatározott feltétel értelmezésében. Eljárása során helytelenül alkalmazta a jogszabályt, amikor felhívta a felperest hiánypótlásra, törlési-bejelentési adatlap, valamint a haszonbérleti szerződést felbontó okirat csatolására. A felperes földhasználati jogát meg kellett volna állapítania. Sándor gazda földhasználati jogának bejegyzéséhez és a korábbi haszonbérleti jogosultság törléséhez szükséges okirat a hivatalból indult eljárásban a hatóság rendelkezésére állt. Erre tekintettel a hiánypótlási eljárás szükségtelen volt.

Kifejtette továbbá, hogy az alperes a hiánypótlási eljárásban olyan okiratok csatolására hívta fel a felperest, amellyel nem rendelkezhetett. A haszonbérleti szerződést felbontó okiratot és a törlési-bejelentési adatlapot is a korábbi szerződéses felek írják alá, míg a felperes a korábbi haszonbérleti jogviszonynak nem volt alanya. A felperes és az ingatlan tulajdonosa között új haszonbérleti szerződés jött létre. A jóváhagyást követően kerül sor a földhasználati lap tartalmának módosítására. De nem fogadta el a felperes érvelését, miszerint a hatóság által jóváhagyott szerződésre tekintettel a hivatalból indult eljárás keretében a korábbi földhasználati jogviszony haszonbérlőjének jogosultsága hivatalból törölhető lett volna.

Az új eljárásra szóló iránymutatása szerint a hatóságnak figyelemmel kell lennie arra, hogy a haszonbérleti szerződés a korábbi jogviszonyt felbontotta, tekintettel arra, hogy a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásával.

A mezőgazdasági igazgatási szerv, a jogerős ítélet ellen felülvizsgálati kérelmet nyújtott be, amelyben annak hatályon kívül helyezését, az elsőfokú bíróság új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasítását kérte.

b) Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta

Az elsőfokú bíróság ítélete jogkérdésben nem tér el a közzétett joggyakorlattól, illetve nem sérti a felülvizsgálati kérelemben megjelölt jogszabályokat. A földhasználati nyilvántartást vezető ingatlanügyi hatóság rendelkezett a felperes földhasználati jogának bejegyzéséhez szükséges és elégséges okirattal.

Az elsőfokú bíróság helytállóan állapította meg, hogy a korábbi haszonbérlet megszűnése kétségtelen volt. A perbeli szerződés hatósági jóváhagyáshoz kötött, ezért a földhasználati bejegyzési eljárásban kivételszabály érvényesül. Tehát az eljárás hivatalból folytatandó, amelyben a bejegyzés alapja a hatóság által jóváhagyott szerződés. Az alperes a Kugli Zrt. földhasználatának törléséhez, illetve Sándor gazda földhasználati joga bejegyzéséhez további okirat csatolását jogszerűen nem követelhette meg. De az I.fok tévesen helyezkedett arra az álláspontra, hogy a rendelet nem teremt jogalapot a korábbi földhasználat hivatalból történő törlésére. A perbeli esetben a tulajdonos és a korábbi földhasználó a bejegyzett földhasználat alapjául szolgáló földhasználati szerződést megszüntette. Az újabb szerződéssel a földhasználó személye a hatóság végleges döntésével megváltozott. A Kugli Zrt. földhasználati joga hivatalból történő törlésének feltételei fennálltak. Eltérő értelmezés esetén jogalkotói cél, azaz az ügyfelek bürokratikus terheinek csökkentése nem valósulhatna meg. A bejegyzett földhasználónak a nyilvántartásból való törlését a bejelentés szerinti földhasználó bejegyzésével egyidejűleg kell elvégezni. Ennek alapja kizárólag a földhasználó személyében bekövetkezett változást igazoló bejelentési adatlaphoz mellékelt végleges hatósági döntés, jogerős bírósági ítélet, érvényes földhasználati szerződés. 

Miért gondolja a mezőgazdasági igazgatási szerv, hogy eltért a joggyakorlatól az I.fok? A következő jogeset miatt, ami szintén precedensképes.

6. Székely Lászlóné halála

Székely Lászlónét mindenki ismerte a környéken. Bár évek óta nyugdíjas volt, meg tudott élni, mivel Kovács Bélánénak haszonbérbe adta földjét. Határozott időre szólt a szerződés, de sajnos Székely Lászlóné a lejárat előtt elhunyt. Gyermekei és egyben örökösei meglátták a lehetőséget. Kovács Bélánéval egy új lejárati határidőben egyeztek meg. Mindeközben a szomszéd Kiss Máténak is megtetszett a lehetőség. Új szerződés lévén, tett is egy érvényes elfogadó nyilatkozatot. Hatályba lépett köztük a szerződés. A Hivatal viszont nem jegyezte be a földhasználati jogát, arra hivatkozva, hogy Kovács Béláné már be van jegyezve. Kiss Máté, mint előhaszonbérleti jog jogosultja, pert indított. 

a) I.fok: jogerős ítéletével a keresetet elutasította

A földhasználati nyilvántartás adott időpontban csak egy személy földhasználati jogát szerepelteti. Már van egy határozott időre bejegyzett jog Kovács Béláné nevén. Emiatt földhasználati jogát az újonnan megkötött szerződések nem érintették. A felperes nyilvántartásba vétel iránti kérelmét elutasító alperesi határozat a jogszabályokban foglaltaknak megfelelt.

A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Kérte annak megváltoztatását, és a keresetének megfelelő döntés meghozatalát. Kiemelte, hogy a jogutódokkal kötött új haszonbérleti szerződés létrejöttekor a felek nem utaltak arra, hogy az előző szerződés meghosszabbításaként hoznák létre az újat. Ebből adódóan a korábbi haszonbérleti szerződés nem marad hatályban. Egy új szerződés és új jogviszony jött létre mint haszonbérlő, valamint az ingatlan új tulajdonosai, mint haszonbérbe adók között. Az új szerződéssel a korábbi szerződést közös megegyezéssel megszüntették. A közhiteles nyilvántartásnak nem csupán a felek által kérelmezett, hanem az ügy tényállása alapján hivatalból megállapítható adatokat is tartalmaznia kell. Ebből adódóan az elsőfokú hatóságnak Kovács Bélánét törölnie kellett volna. A tényleges haszonbérleti helyzetét kellene tükröznie.

b) A Kúria felülvizsgálati eljárása

A felülvizsgálati kérelem megalapozatlan. Felülvizsgálati eljárásban bizonyítás felvételének helye nincs. A Kúria a felülvizsgálati kérelem elbírálása során a rendelkezésre álló adatok alapján dönt. A jogerős ítélet csak a felülvizsgálati kérelem és a csatlakozó felülvizsgálati kérelem keretei között bírálható felül. 

A korábbi haszonbérleti szerződés megszűnése, illetve az újonnan megkötött haszonbérleti szerződések létrejötte, azok érvényessége nem a per alapjául szolgáló közigazgatási eljárás tárgyát képezték. A törlést lehetővé tevő jogszabályi feltételek nem álltak fenn. A mögöttes polgári jogviszonyt nem tudja vizsgálni. Ez nem a hatóságjóváhagyásához kötődő szerződés. Így ez pusztán szerződési jogi kérdés. 

A Kúriának álláspontja, hogy az elsőfokú bíróság helyesen és a jogszabályokban foglaltaknak megfelelően megállapított tényállásból helytálló jogi következtetést vont le. Emellett az elsőfokú ítéletben felsorakoztatott indokokkal is egyetértett a Kúria. 

Kiss Máté kérelmének előterjesztésekor a korábbi haszonbérlő törlését nem kérte. Egy adott időpontban ugyanazon területre több haszonbérlő földhasználati jogának bejegyzése csak megosztott földhasználat esetén lehetséges. Az elsőfokú bíróság ez okból keresetet elutasító döntése a jogszabályokban foglaltaknak megfelelt. Azaz, a bejegyzett földhasználó nyilvántartásból való törlésére lehetőség sem volt.

A Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta, ugyanis az a felülvizsgálati kérelemben megjelölt jogszabályokat nem sértette meg.

7. Tanulságok

A földhasználati nyilvántartás deklaratív típusú hatósági nyilvántartás, a bejegyzést és törlést eredményező eljárás pedig kizárólag okiraton alapul. A hatóság a kérelmező által benyújtott formanyomtatvány, valamint a mellékleteit képező okiratok adattartalma alapján végzi el a hatósági nyilvántartásba történő bejegyzést, illetve az onnan való törlést. 

A két ügyben élesen elválik, hogy az egyik egy hatóság által jóváhagyott szerződés, a másik azonban csak kötelezően közzé tett. Ez a két fogalom, ahogy az elején is megállapítottuk nem esik egybe. 

Bár a bürokrácia csökkentése a jogalkotó célja, nem rugaszkodhat el az iratoktól teljes mértékben. Sándor gazda esetében nem volt meg a szerződés, nem tudta azt bemutatni. Azonban, mint kiderült nem is kellett volna. A hatósági jóváhagyás esetén, rendelkezésre áll a szerződése. Eltérő jogi helyzet állt fenn a másik kúriai döntésben, mert annak a ténybeli alapja eltérő. 

Kiss Máté esetén nem volt hatósági jóváhagyáshoz kötve a szerződés. A háttérben lévő polgári jogviszonyt nem tudta vizsgálni. Kizárólag a kérelemhez volt kötve. Önmagában a szerződés megszűnését nem tudta beilleszteni a hivatalbóli törlés lehetőségei közé.

Figyelemmel arra, hogy a hatósági jóváhagyáshoz kötött szerződés esetén a mezőgazdasági igazgatási szervnek tudomása van a föld használójáról, a módosítás lehetővé teszi, hogy a földhasználati nyilvántartás iránti eljárást hivatalból folytassa le. Az előhaszonbérletre jogosulttal hagyja jóvá a szerződést, és ezáltal a szerződés a jóváhagyás napján válik hatályossá. Így Sándor gazda esete a hivatalbóli törlés esetei közé tartozik.

Ezek az esetek további kérdéseket vetnek fel a joggyakorlás során. Mennyiben befolyásolja az előhaszonbérletre jogosult joggyakorlását az „eredeti jogviszony”, ha a Kúria korlátozottan tudja vizsgálni a polgári jogi viszonyokat?  Mennyire tud a valóságnak megfelelő lenni a nyilvántartás?

Ez a cikk az Arsboni 2022. őszi gyakornoki programjának keretében készült.

Forrásjegyzék: