Barkassy Grünfeld: pontosan kell tudnunk, mit is írunk alá egy szerződésben

Miként arról korábbi írásunkban is szó esett, akár eladóként, akár vevőként szánjuk rá magunkat, hogy részt veszünk ingatlan adásvételi tranzakcióban, fontos előre tudnunk, hogy milyen megállapodásokat, szerződéseket és nyilatkozatokat kell majd aláírnunk, illetve, hogy mindezt a folyamat mely fázisában kell megtennünk.

Ingatlan adásvételi szerződés - amire figyelni érdemes

Könnyedén előfordulhat ugyanis, hogy az események sodrában nem minden esetben tudjuk egészen pontosan, hogy mihez is adjuk konszenzusunkat, milyen kötelezettséget vállalunk vagy éppen milyen jövőbeni jog potenciális érvényesítéséről mondunk le – hívta fel az Origó figyelmét a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője.

Dr. Korim Balázs az ingatlanközvetítővel kapcsolatos viszony kapcsán kifejtette: amennyiben úgy döntünk – és a statisztikák e döntésünk helyességét visszaigazolják -, hogy a tranzakció sikere érdekében ingatlanközvetítő segítségét vesszük igénye, mind eladóként, mind pedig vevőként különböző nyilatkozatok megtételére, illetve szerződések megkötésére kell, hogy sort kerítsünk, melyek körülírják majd az ingatlanközvetítővel való jogviszonyunkat.

A Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda korábbi írásában már foglalkozott az ingatlanközvetítésre irányuló megbízási szerződés kapcsán esetlegesen felmerülő vitás kérdésekkel, így most, csupán annyit érdemes kiemelni, hogy alapvetően többféle szerződést köthetünk eladóként ingatlanunk értékesítésére.

Legal Innovation Day

Ismerd meg, milyen jövő vár a jogi piacra!

Érdemes tisztában lenni néhány fogalommal

Jogaink és kötelezettségeink eltérőek lesznek az egyes esetekben, így érdemes tisztában lennünk néhány fogalommal. Az úgynevezett kizárólagos, fél kizárólagos, nem kizárólagos vagy éppen eseti jellegű ingatlanközvetítésre irányuló megbízási szerződések tulajdonképpen elsősorban abban térnek el egymástól, hogy milyen mozgásteret hagynak az eladónak az értékesítésben, megbízhat-e más ingatlanközvetítőt is, vagy éppen beáll-e díjfizetési kötelezettsége akkor is, ha saját maga értékesítette az ingatlant.

Mivel a bírói gyakorlat mára igen precíz határvonalát dolgozta ki a tisztességes és tisztességtelen szerződéses kikötéseknek e téren, így a hozzáértő szakmai segítség gyors megoldást tud nyújtani annak érdekében, hogy érdekeink ne sérüljenek az értékesítési folyamat ezen első és rendkívül fontos fázisában.

Gondosan olvassuk tehát el e szerződéseket – húzta alá dr. Korim Balázs -, és amennyiben úgy érezzük, hogy túlságosan kiszolgáltatott helyzetbe kerülhetünk, mindenképpen vegyünk igénybe szakmai segítséget, hiszen éppen ennek köszönhetően utóbb jelentős fizetési kötelezettségtől mentesülhetünk.

Vevőként először feltehetően az úgynevezett megtekintési nyilatkozattal találkozunk az ingatlanközvetítővel való jogviszonyban. E nyilatkozat szorosan kötődik az ingatlanközvetítő és az eladó között létrejött megbízási szerződéshez, ennek felmutatásával tudja igazolni az ingatlanközvetítő, hogy a vevő az ő munkájának eredményeképpen ismerte meg az ingatlant, annak következtében alakult ki vételi szándéka.

Ingatlan adásvételi szerződés - amire figyelni érdemes

A vételi szándéknyilatkozat

Amennyiben a megtekintett ingatlan elnyeri tetszésünket, elsősorban vételi szándéknyilatkozat adásával tudjuk erről tájékoztatni az eladót. Az ingatlanközvetítők rendszerint rendelkeznek formanyomtatványokkal ilyen nyilatkozatok megtételére, mégis ez talán az első momentum, amikor mindenképpen érdemes ügyvéddel konzultálni.

Korántsem mindegy ugyanis, hogy milyen megszövegezésű nyilatkozatot teszünk, vételi szándékunkat milyen „biztosíték” adásával erősítjük meg – figyelmeztetett a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője.

Más-más jogkövetkezménnyel jár a foglaló vagy a vételárelőleg letétele, amennyiben utólag meghiúsul az ügylet, s könnyen lehet, hogy már kezdetben sem akartuk teljes meggyőződéssel az ingatlant megvásárolni, ám a visszalépés következménye a meggondolatlan, vagy a megfelelő ismeretek hiányában történt nyilatkozattétel miatt a foglaló elvesztése lesz.

Tudnunk kell, hogy a vételi ajánlat és annak elfogadása bizonyos kötöttséget hoz létre, így alaposan fontoljuk meg, hogy milyen fizetési ütemezést és módot foglalunk ajánlatunkba, gondoljuk át az ingatlan esetleges terheinek sorsát és súlyát, a birtokátruházás időpontját, s ne feledkezzünk meg a megfelelő szavatossági kikötésekről sem.

Az adásvételi szerződés

Látható, jól megfontolt utat kell bejárni, mire elérkezünk a konkrét adásvételi szerződés megkötésének etapjához. Eddigre a legfontosabb kérdések tisztázódtak és amennyiben ingatlanközvetítő is részt vesz a folyamatban, ő az eljáró ügyvéddel való kooperációjában nagy segítséget tud nyújtani az ügyvédnek a szerződés elkészítéséhez, hiszen kommunikálja a felek közötti megállapodás részleteit, illetve rendelkezésre bocsátja szükséges adataikat.

Ingatlan adásvételi szerződés - amire figyelni érdemes

Mindezek birtokában, illetve a felekkel való egyeztetést követően, a szerződést szerkesztő ügyvéd véglegezni tudja az adásvételi szerződést. A tranzakciós folyamat zárásaként a feleknek az eljáró ügyvéd irodájában való megjelenése során sor kerül néhány további, jogszabályi előírásoknak megfelelő nyilatkozat megtételére, dokumentumok aláírására.

Ezek közül ki kell emelni különösen az ügyfél azonosításhoz kapcsolódó nyilatkozatokat, az illeték és adózási kérdésekről szóló részletes kitanítást, az esetleges letéti megállapodások rögzítését, a vonatkozó NAV adatlapot, valamint az ügyvéd-ügyfél viszonyt rendező bizonyos megállapodásokat, mint például a tényvázlatot vagy a megbízási szerződést.

Látható tehát, hogy alaposan bemelegíthetjük ujjunkat, mire végül sor kerül a végleges adásvételi szerződés aláírására, jegyezte meg dr. Korim Balázs, aki utalt arra is, hogy most ismertetett jogi tudnivalók az átlagos tranzakció vázát jelentik, az egyes esetek eltérő képet mutathatnak, illetve az egyes dokumentumok tartalma szükségképpen esetről esetre változik.

Mivel pedig az ingatlan adásvételére vonatkozó tranzakció során a felek vagyonának egy jelentős elemét képező vagyontárgy értékesítéséről születik döntés, így a megfelelő szakmai segítség igénybevétel nem csupán az esetenként bonyolult folyamat, de az anyagi kötelezettségvállalás volumene miatt is kiemelten indokolt – összegezte végezetül a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője.

Jegyzetek

A képek forrásai: itt és itt.

***

Ha nem szeretnél lemaradni a további írásainkról, kövesd az Ars Bonit a facebookon.