Jár vagy nem jár? Vitás helyzetek az ingatlanközvetítői jutalék körül

A Barkassy Grünfeld ingatlanjogi praxisában gyakran fordulnak elő vitás esetek az ingatlanközvetítői jutalék tekintetében. Többnyire ingatlanközvetítő vállalkozás ügyfeleink kérik közreműködésünket a nekik járó, ám az ügyfél által megfizetni nem kívánt díjak érvényesítésében, de az ingatlanközvetítésre irányuló szerződés megbízó felei is gyakran felkeresnek bennünket, amikor úgy vélik nem jogos a közvetítő díjigénye. Érdemes tehát áttekinteni néhányat a jellemzően előforduló vitára okok esetkörök közül. A jelen cikkben azokat az eseteket érintjük, amelyekben az ingatlanközvetítő vállalkozás számára adható kedvező értelmezése a jogszabályi rendelkezéseknek.

Az ingatlanközvetítői jogviszony jogi jellege

Az ingatlanközvetítésre irányuló szerződés egy megbízási szerződés, amely azonban a szerződéstípus főszabály szerint érvényesülő jellemzőitől több ponton is eltér, mely alapvetően úgynevezett sikerdíjas jellegéből adódik. Ebből kifolyólag, szemben a megbízási szerződés alapvetően nem eredménykötelem karakterisztikájával, az ingatlanközvetítésre irányuló szerződés esetében a felek kifejezetten úgy szoktak rendelkezni, hogy a megbízott díjra akkor tarthat igényt, ha közvetítői tevékenysége sikerre vezet és annak eredményeként a megbízó az általa közvetített személlyel szerződést köt – a szerződéskötéssel tekintendő teljesítettnek a szerződés. Általánosságban kijelenthető, miként azt a BH2014. 46. számú bírósági határozatban a Kúria is kimondta, hogy „a megbízási díj jutalék formájában történő kikötése az elvégzett munkával arányos díjazáshoz képest magasabb díjazás reményében azzal a kockázattal is jár, hogy a megbízott munkája esetleg díjazás nélkül marad, ha a tevékenysége nem jár eredménnyel”. Így pedig a megbízási jogviszony két további jellemzője sem érvényesül, jelesül az, hogy a megbízó köteles megtéríteni a közvetítő teljesítéssel kapcsolatban felmerült költségeit, illetve hogy ha a szerződés a megbízás teljesítése előtt szűnt meg, a megbízott a megbízási díjnak tevékenységével arányos részét követelheti.

Vitás esetek, amikor az ingatlanközvetítőt megilleti a megbízási díj

Éppen a jogviszony sikerdíjas jellege az, amely a legtöbb esetben az egyet nem értés forrása. Nézzünk tehát néhány esetet, amikor jogos az ingatlanközvetítői jutalékigény.

Több ingatlanközvetítő sikeres eljárása

A BDT2008. 1889. számú döntésben, az eljáró fórum kimondta, hogy amennyiben a megbízó több ingatlanközvetítőt bízott meg ingatlana értékesítésével és azok egymástól függetlenül kiközvetítették azt a vevőt, akivel a megbízó szerződést köt, valamennyi ingatlanközvetítői megbízást teljesítettnek kell tekinteni és valamennyi alapján beáll a megbízó díjfizetési kötelezettsége. Ebből a szempontból pedig az is közömbös, hogy az ingatlan vevőnek történt bemutatását követően a megbízás felmondásra került-e, hiszen ekkorra az ingatlanközvetítő a szerződést már teljesítette.

Ha a megbízó érdekkörében felmerült okból marad el a szerződéskötés

Egy másik esetben, az ítélőtábla leszögezte, hogy a megbízott igényt tarthat a díjra akkor is, ha az ingatlant kiközvetítette, de az adásvételi szerződés megkötése a megbízó érdekkörében felmerülő ok miatt elmaradt. Az EBH2007. 1696. számú jogesetben a bíróság kimondta, hogy nem tisztességtelen az ingatlanközvetítő vállalkozás által alkalmazott azon általános szerződési feltételbeli kikötés, miszerint a megbízási díj akkor is esedékessé válik, ha a megbízott a rábízott ügyet ellátta, de a megbízó oldalán felmerülő bármely okból a további (adásvételi) szerződés megkötésére már nem kerül sor, hiszen a közvetítő a nyújtott szolgáltatás ellenében igényt tarthat ellenszolgáltatásra. Ez a kikötés általánosan elfogadott erkölcsi normákat, szokásokat nem sért.

Vélelem az ingatlanközvetítő teljesítése mellett

A BDT2009. 2083. számú bírósági döntés pedig kimondja, hogy ha az ingatlanközvetítésre irányuló szerződés hatálya alatt kerül sor az ingatlan értékesítésére, vélelem szól amellett, hogy az értékesítés az ingatlanközvetítő tevékenysége eredményeként történt, az ellenkező bizonyítása a megbízót terheli. Amennyiben viszont az értékesítés az ingatlanközvetítési szerződés megszűnése utáni időszakra esik, a vélelem nem érvényesül, hanem az ingatlanközvetítőt terheli annak bizonyítása, hogy a szerződés megszűnése ellenére az értékesítés még az ő közvetítő tevékenységének eredménye. Az ingatlanközvetítő díjigényét a tevékenysége és a szerződés megkötése közötti okozati kapcsolat teremti meg, melynek logikus következménye a bírói gyakorlat által elfogadott vélelem és az a jog, hogy az ingatlanközvetítésre vonatkozó szerződés megszűnését követően kötött adásvételi szerződés vagy előszerződés esetén is bizonyíthassa közreműködése eredményességét.

A szerződéskötés alapos ok nélküli megtagadása

Szintén fontos tudniuk az ingatlanközvetítői tevékenységet végzőknek, hogy díjazásra akkor is igényt tarthatnak, ha a megbízó a szerződés megkötését a közvetített személlyel alapos ok nélkül tagadja meg. Az ingatlanközvetítőnek ehhez bizonyítania kell a közvetített személy ügyleti akaratának komolyságát és teljesítőképességét, valamint azt, hogy a megbízó megfelelő indok nélkül tagadta meg a vele való szerződéskötést. Mindezt a BDT2012. 2685. számú határozatában mondta ki a Fővárosi Ítélőtábla.

A kizárólagosság jogszerűsége

A töretlen bírói gyakorlat értelmében, mely a BDT2008. 1775. számú döntésben került megfogalmazásra, nincs annak akadálya, hogy a felek az ingatlanközvetítési szerződésben „kizárólagossági” kikötést tegyenek. Viszont ez csak akkor tisztességes és jogszerű, ha a kikötés határozott, egyedileg megtárgyalt, kellően behatárolt és részletezett. Alapvetően tehát jogszerű a kizárólagossági kikötés, ugyanakkor nem az, ha jutalékot rögzít a megbízott javára akkor is, ha nem a megbízott tevékenységének eredménye az adásvételi szerződés, ha nem igazolt az okozati összefüggés – így például, ha a megbízó maga adja el az ingatlant.

A biztos és jogszerű alapok fontossága

Látható tehát, hogy sok vitás ügyből kerülhet ki adott esetben pernyertesként az ingatlanközvetítő vállalkozás, ugyanakkor az alkalmazott általános szerződési feltételek gondos, jogszerű és kellően körültekintően való megfogalmazása nélkülözhetetlen, hiszen csak így helyezhető biztos alapokra a vállalkozás tevékenysége és kerülhetők el a későbbi, adott esetben kedvezőtlen eredménnyel járó jogviták.

***

A képek forrása innen és innen.