Ki korán kel, nem biztos, hogy földet lel!

Kiemelt jelentősége van a termőföldnek, mind fenntarthatósági, mind élelmezésiügyi szempontból, ezért szigorúan, pontosan kellett megalkotni a szabályozást a jogalkotónak. A föld művelése és megfelelő hasznosítása nem csak magánérdek hanem közérdek is. Ez az elmélet alapozta meg a cikkem témáját, ezen belül pedig az elővásárlási jog útvesztőjében való kiigazodást tartottam nagyon fontosnak, hiszen többek között ezen is múlik ki lesz a termőföld „Ura”, és kit lehet felelősségre vonni. A továbbiakban megpróbálom közelebb hozni a jogszabály szövegét a mindennapi szóhasználathoz. Sorra veszem a főbb kérdéseket, amik segítséget nyújtanak ebben. Egyáltalán mit is jelent, ki a jogosult, van-e kivétel a főszabály alól és hogyan érvényesül a szabad akarat?

1. Hogy kell az elővásárlási jog gyakorlását elképzelni?

Bocsánat, ti is a xyz. helyrajzi számú földrészletért álltok sorba? – hangzik el a kígyózó sor láttán a reményteljes kérdés. Hátha nem! – gondolja a kérdező. Földért talán nem is, de mindenki állt már sorban pénztárnál, dedikáláson vagy koncert előtt. Az általános társadalmi szabályok ismertek. Aki előbb érkezik meg, előbb jut be a helyszínre, vagy előbb tudja megvenni, amit szeretett volna. Amennyiben termőföld a szívünk vágya, akkor nem ilyen egyszerű a kérdés, nem a gyorsaság lesz a döntő szempont. 

A földekért is hasonló szimbolikus sor áll készen, arra, hogy megvegye. Nem csoda, hiszen a termőföld hatalmas érték, pótolhatatlan. Képzeljük el, hogy éppen vennénk egy ínycsiklandozó tortát a cukrászdában, amiből egyetlen darab van, majd belépne valaki, jelezné, hogy ő szeretné megvenni és az eladónak át kell adnia. Nem fizetett többet, látszólag nem különb nálunk, igazságtalannak tűnhet és dühösek lennénk, de ennek a személynek a zsebében lapul egy elővásárlási jog „kártya”, ami feljogosítja erre. Bizony könnyedén járhatunk így föld megszerzése esetén.

2. Mi is az az elővásárlási jog?

A Ptk. így definiálja „Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel elővásárlási jogot alapít, és a dolgot harmadik személytől származó ajánlat elfogadásával el akarja adni, az elővásárlási jog jogosultja az ajánlatban rögzített feltételek mellett a harmadik személyt megelőzve jogosult a dolog megvételére.” Tehát az eladó x összegért meghatározott feltételek mellett meg szeretne válni a tulajdonától, erre jelentkezik egy személy akinek ezek a kondíciók megfelelnek. Azonban megjelenik az elővásárlásra jogosult és elorozhatja előle, ugyanezen feltételek mentén. Ismerünk szerződésen, és jogszabályon alapuló elővásárlási jogot. A továbbiakban a törvény által biztosítottal fogunk foglalkozni, hiszen termőföldön fő szabály szerint mindig van elővásárlási jog.

3. Kik a jogosultak?

Föld adásvétele esetén, ki kell nyitnunk a Földforgalmi törvényt amely meghatározza kinek hol a helye ebben a rendszerben. 18. § (1) bekezdés értelmében, a föld eladása esetén az alábbi sorrendben elővásárlási jog illeti meg:

a) az államot a Nemzeti Földalapról szóló törvényben meghatározott földbirtok-politikai irányelvek érvényesítése céljából, valamint közfoglalkoztatás, illetve más közérdekű cél megvalósítása érdekében;

b) a földet használó olyan földművest, ba) aki helyben lakó szomszédnak minősül, bb) aki helyben lakónak minősül, vagy bc) akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa az adás-vétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van;

c) az olyan földművest, aki helyben lakó szomszédnak minősül;

d) az olyan földművest, aki helyben lakónak minősül;

e) az olyan földművest, akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa az adás-vétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van.

Tehát a törvény célja, hogy a helyben lakókat támogatja, azon belül kiemelt figyelmet fordít a nem klasszikus szántóföldi növénytermesztést folytatókra, például a bio- és ökológiai gazdálkodóra. Egy kérdéses esetben, amikor az elővásárlási jog szerint egyenrangúak a felek, a mérleg nyelvét ez tudja elmozdítani a biogazdálkodó irányába.

Kivételek

Bonyolíthatja a helyzetet, ha az előzőekben tagolt rangsorban több azonos kategóriájú személy jelentkezik megvételre, ekkor a sor elejére ugranak, mint különleges szerepelők: a családi mezőgazdasági társaság tagja vagy őstermelők családi gazdaságának tagja, fiatal földműves és pályakezdő gazdálkodó. Így próbálja biztosítani a jövőt, ösztönözni a fiatalokat, hogy a földműveléssel megéri foglalkozni.

4. Felmerülhet a kérdés, hogyha az eladó nekünk akarja kifejezetten eladni, jogos ez vele szemben?

A Nagykommentár így fogalmaz erről a kérdésről „Ez a jogosultság a tulajdonos rendelkezési jogát nem korlátozza, hiszen a tulajdonos a saját döntése alapján idegenítheti el a tulajdonában lévő dolgot, de a szerződési szabadságát korlátozza abban az értelemben, hogy nem választhatja meg szabadon a szerződő partnerét: a dolgot ugyanis nem adhatja el az általa kiválasztott vevőnek, hanem ugyanolyan feltételek mellett az elővásárlási jog jogosultjával kell szerződéses viszonyra lépnie.” Tehát eladhatja a saját feltételeivel, csak a vevőt jelöli ki számára, az eladás lehetősége nincs ki véve a kezéből.

5. Tanulság

A joggyakorlatban számos esetet láthatunk, ami tanulópéldaként szolgálhat. Rendkívül fontos, hogy a felek pontosan jelöljék meg a jogosultságot a törvény alapján, ennek eltévesztése akár a joggyakorlástól történő elesést is okozhatja. Az elővásárlási jog megszegésével kötött szerződés hatálytalanságából eredő igény érvényesítése érdekében indított perben az elővásárlásra jogosultak egymás közötti viszonyában irányadó törvényi sorrendben új ranghely nem jelölhető meg, az elfogadó jognyilatkozat alaki és tartalmi hiányai nem pótolhatók.

Ha az elfogadó nyilatkozata érvényes, akkor az elővásárlásra jogosult belép a szerződésbe a vevő helyére, ezt mindenkivel közölni kell. Hiába volt gyorsabb, vagy tudott előbb az ügyletről a másik potenciális vevő, a törvény biztosítja számára az elsőbbséget. Ezért is nevezzük az adásvétel különös esetének.

Mi állhat mégis az elővásárlási jog útjában? Milyen esetekben nem lehet vele élni? Ahhoz, hogy teljes képet kapjunk erről a jogintézményről, meg kell vizsgálnunk a rendelkezésre álló joggyakorlatot egy nagyobb lélegzetvételű cikkben.

Ez a cikk az Arsboni 2022. őszi gyakornoki programjának keretében készült.

Források: